保利地产财务分析报告组员:潘磊，赵兰兰，宋宇，李梦琴，陈星宇目录公司简介1保利地产案例分析2案例总结3组内讨论4保利公司简介保利房地产(集团)股份有限公司是一家主要经营高端精品住宅开发,城市地标性商用物业的公司.公司是国家一级房地产开发资质企业.截至2010年,公司连续五年蝉联"国有房地产企业品牌价值TOP10"榜首;再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力TOP10;荣获中国证券报"2009年度上市公司金牛奖"、理财周报"2010中国主板上市公司最佳董事会",并在中国资本市场成立二十周年庆典上,荣获上海证券交易所评选的"2010年度上市公司信息披露提名奖"."亲情和院"物业服务品牌在全国106个社区得到广泛认可。2008年至2011年，存货占总资产的比例均在65%以上，年平均增长率为56.93%，存货增长迅速，导致存货周转率却逐年递减，暴力地产高速的增长给公司带来很大的现金流压力，经营活动产生的现金流量连续4年为负值，同时，资产负债率持续走高，面临较大的偿债压力。保利地产管理层面临的权衡与决策问题是，如何在实施竞争优势战略、实现快速增长的同时，保持营运资金的良好周转效率，实现相对稳定的财务流动性?在企业实现高成长的背后，管理层应该如何权衡土地储备对实现竞争优势与对营运资金管理效率关系？•截止2011年年底，全国共有125家房地产开发上市公司，大规模的囤货是的房地产公司营运资金具有如下特点：•（1）存货占流动资产比率高•（2）存货的周转率低，资金占用周转率较长，以致短期借款与商业信用融资对流动资产的融资不足，必须补充额外的长期资金。•（3）存货的存量有持续增长的势头•保利地产的资产负债率和经营活动产生的现金流相对于主要竞争对手的几家房地产公司来说，处于最低位置，为了囤积土地，公司营运资金增长加快，公司大量举债，付出的利息成本逐年增多。若不消化巨量库存，来获得更多资金，资金链的压力就会变得越来越重。保利地产营运资金和收入的结构•营运资金的管理是企业财务流动性管理的核心，保利地产的营运资金规模在迅速扩张的情形下，结构呈现以下特点：•（1）流动资产占总资产的比例很高，均达到96%上；•（2）保利地产存货的增长率高于主营业务收入的复合增长率，存货扩张过于迅速；•（3）保利地产的应付项目一直明显超过应收项目；•保利地产的收入结构：•保利地产近几年来实施多元化的战略，以住宅和商业地产互为补充。面对市场的调控，公司大力推进商业地产，虽然商业地产的经营能给房地产开发商带来稳定的租金收益，但商业地产需要的资金量大，回收期更长，如果不能权衡商业地产和住宅之间的比例，那对公司营运资金也会产生巨大的压力。存货资金的沉淀•保利地产存货占比高，土地储备量大，这种高比例的存货沉淀需要管理层权衡的两个方面影响•（1）存货长期占用资金，占用水平高于行业平均水平，导致存货周转下降，使得公司财务流动性变差，也带来资金的机会成本损失•（2）土地存货是未来增长的资源储备。在房地产开发企业市场利好的预期下，土地储备成为未来实现增长、提高市场份额、增加盈利的必要条件。营运资金的融资保障•存货作为主要的流动资产是实现未来营业收入的重要资源储备而支持存货资金来源的一部分是债务融资，随着房地产行业银行信贷门槛的提高，高比例存货资金的沉淀对保利地产的融资政策给企业带来了那些问题？保利地产现有的融资政策是什么？银行借款是否给公司带来偿债压力？•（1）保利地产的所有者权益融资不足，需要用长期负债和短期负债进行补充融资，而靠商业性融资是远远不够的，需要银行借款进行融资；•（2）银行贷款给公司带来的偿债压力，公司偿还借款的能力不断减弱；•（3）银行贷款使得公司的利息成本加重；营运能力分析应收账款周转率看出保利地产应收账款周转率整体较高，但是2012——2014成一个下降趋势，说明企业资产流动性强，短期偿债能力也强，和2012年度报告所报出的综合指标一致，且发现，这里所算的应收账款不包括应收票据。同时，也有一些因素会影响应收账款周转率和周转天数的计算。保利地产作为房地产市场，在产品销售过程中大量使用分期付款的方式。而且，最近房地产市场相对前几...
