城市综合体规划建筑设计要点讲解第一章城市综合体的缘起与发展历程第一章城市综合体的缘起与发展历程第一节城市综合体的缘起为什么有城市综合体？是如何形成的？一、城市综合体兴起的内在经济动力1、资本收益最大化的结果为提高单一功能建筑的收益，城市开发需配套其他功能的建筑。如，早期，洛克菲勒中心以办公为主，但出租率不高（60%），为此，建设旅店和商业，果然提高了办公楼出租率（90%）。这种混合多功能发展促进了城市的繁荣，城市土地功能的混合利用成为有益经验而被广泛传播。2、社会发展水准提高的结果从城市总体指标上看，当城市人口、城市GDP总量、以及地方政府财力满足一定条件的情况下，城市才能容纳一个大型的城市综合体。根据各国城市综合体开发经验，人均GDP4000美元是基本发展阶段，5000美元是逐步集群阶段，6000美元是有意识的整合阶段，1万美元是急速发展阶段，到这个阶段，城市综合体成为城市内重要开发模式。第一节城市综合体的缘起二、城市综合体是城市规划实践和思变的结果。1.背景二战以后，欧美开始大规模重建，许多城市规划受到了分区规划思想的影响：1“”）现代规划的功能主义原则、2“”）《雅典宪章》功能分区。由此，城市按功能在空间上划分为：居住、工作、娱乐和交通。城市中心区变成工作区、郊区变成居住区。其结果是：“”城市中产阶级纷纷迁到环境较好的郊区，反城市化现象发生；中心区居民减少，部分变成了贫民窟，犯罪率激增；城郊之间往返交通形成了交通拥挤；城市郊区的发展，催生了城市干道两旁超级市场；“”这些促使市中心逐渐衰落，甚至死亡。第一节城市综合体的缘起2.理论反思为了改变城市中心的衰败，吸引中产阶级重返市中心，使市中心重新繁荣“”起来，五十年代以来，针对功能不相容的分区法，简.雅各布斯在《美国大城市的生与死》中建议，城市功能应是错综的(intricate)，并且提出了功能混合与社会多样化理论。其涵义是：1）功能多样混合，满足人们的多种需要；2）不同功能吸引不同的人，为人们提供各自的活动空间与环境；3.新规划原则形成1）1976年，美国城市土地协会（TheUrbanLandInstitute）发表专著—“”《混合使用新的土地使用方法》中就提出了混合使用的理论：复合3种或3种以上的主要功能，混合使用的几种基本功能之间相互扶持；高密度、高强度的土地利用，对各功能子系统进行有机组合，达到对土地紧凑的利用，同时在形态和功能上保持完整性；公共交通发达，交通枢纽完善，交通类型综合；第一节城市综合体的缘起2）美国规划协会（APA）认为，土地的混合使用是理性发展政策的重要组成；3）欧洲城镇规划师议会（ECTP“）指出混合使用的原则应该被提倡，尤其是在城市中心，它可以有助于带来更多的多样性，并增强城市活力；4）1997年M·Breheny给出了紧凑城市理论的概念，将其定义为：促进城市新发展；保护农地和限制在乡村地区大规模开发；功能混合的用地布局及更高的城市密度；公共交通优先，在交通枢纽处集中开发。三.城市综合体的出现在上述经济、规划原则的指导下，综合体开始出现。综合体设计着眼点不再是建筑单体，而是从建筑群体社区乃至整个城市出发.以取得综合的社会、环境和经济利益。第一节城市综合体的缘起四.城市综合体的定义“《美国建筑百科全书》则称建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多”个功能的一组建筑；“《中国大百科全书》将建筑综合体定义为多个功能不同的空间组合而成”的建筑。第二节城市综合体理论城市综合体理论主要涉及：土地混合使用理论、紧凑城市理论。1.紧凑城市理论1）1990年，欧共体发表了《欧洲城市环境绿皮书》倡导紧凑城市理论，提出鼓励多样性和避免城市扩张的观点。2）1996年，迈克·詹姆斯提出以紧凑城市概念为主线，从理论（Theory）、社会经济（Socioeconomic）、环境与资源（EnvironmentandResources）、评价检测（Evaluation）以及实施措施（Measures）5个方面进行总结，并认为应一定程度上限制城市扩张为前提，集中配置公共设施的综合利用，有效减少交通距离、废弃排放等来促进城市发展。3）1997年M·Breheny给出了紧凑城市理论的概念，将其定义为：促进城市新发展；...
