- 1 - 外商投资房地产方式、限制及流程 经济表现优异的中国，加入WTO 后，随着人民币升值的启动，迅速蹿红，成为国际资本的头号角逐目标。国际资本圈甚至流行一句名言“购买所有人民币资产，包括垃圾”。 房地产行业作为中国经济支柱，对外资的吸引力越来越大。有数据统计，在外资购房的高潮期，2005 年外籍人士在京购买高端物业占比为20%，外资成为支撑北京、上海等一线城市高房价的一股“生力军” 然而从 2006 年开始，对于外资而言，中国楼市的“美羹”开始无法轻易“品尝”。2006 年9 月份“171 号”文件下发，对外资投资房地产亮出红灯。此后，政策为外资投资房地产业筑起了一道道的“门栅”。外籍人士在京购置高档楼盘的比例也由 2005 年的20%骤降至2007~2008 年2.1%左右。 外商投资房地产，是指外国投资者通过新设、并购、再投资等方式投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。 外商投资房地产业主要有： 新设、并购和再投资三种方式。 外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或服务。新设方式是外资投资房地产业最基本的投资方式。 遵循商业存在原则和项目公司原则 外商在中国境内投资购买非自用房地产，应当遵循“商 - 2 - 业存在” 的原则。即外商应首先在中国境内申请设立外商投资企业，经有关政府部门批准并办理相关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。简单的说，商业存在原则要求“ 从事房地产开发活动” ，必须按照要求“ 设立房地产开发企业” ，经批准、登记，在核准的范围内从事相关活动。 外商在中国境内从事房地产的开发和经营，应当遵循“ 项目公司” 原则。即外商欲申请设立房地产公司，必须事先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或者已经与土地管理部门、土地开发商或者房地产建筑物所有人签订土地使用权或者房产权的预约出让或者购买协议。 也就是说，项目公司要求有“ 从事房地产开发活动” 的实际需要，才能“ 设立房地产开发企业” ，否则，审批部门不予批准。 “ 从事房地产开发活动” 和“ 设立房地产开发企业” 是相辅相成的。“ 设立房地产开发企业” 是以“ 从事房地产开发活动” 为前提和条件的，但同时，“ 设立房地产开发企业” 也是“ 从事房地产开发活动” 的前提和条件，二者互为条件，缺一不可。 2007 年版规定的外商投资房地产业的限制类范围是： （1）土地成片的开发(限于合资、合作); （2）高档宾馆、别墅、高档写字楼...
