下载后可任意编辑无权属证书的房屋不得买卖不是认定合同效力的强制性法律规范 ◇ 胡科刚 刘瑞珂 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 【案情回放】 陈某与李某于 2024 年 4 月 8 日签订了房屋买卖合同，约定：李某将其所有的坐落在山东省日照经济开发区小滩村的房屋卖给陈某，房屋价格 6 万元；协议签订当天，陈某先预付定金 1 万元，剩余 5 万元待办完过户手续交接证件时一次结清；办理过户手续以李某为主，陈某协助，过户费及跑办费由陈某负担；合同履行后，定金折抵房款
双方在合同上签名并按印，见证律师亦在合同上签名
房屋买卖1下载后可任意编辑合同签订当天，陈某即依约交付李某 1 万元，房屋已实际交付使用，现由陈某使用
后因房屋不断升值,李某反悔,以合同无效为由向山东省日照经济开发区人民法院起诉,要求陈某返还房屋
涉案房屋系李某于 1992 年经所在村委会同意根据统一规划自建，建成后未申请登记领取产权证书
1994 年因城市化改造，李某所在村居被划入城市建制范围，村集体土地被收归为国有土地，李某也由农村村民成为城市居民
现涉案房屋仍未办理房屋所有权证书和土地使用权证书
【各方观点】 李某与陈某的房屋买卖合同是否有效，是本案审理的一个关键性问题
各方观点出现了较大争吵
李某代理人：李某虽然签订合同卖出了房屋，但房屋没有过户，房屋的实际产权登记证上仍为李某的名字，房屋现有产权应以实名登记为准，而不是以房屋买卖合同为准
陈某代理人：未取得权属证书的房屋的买卖，属于标的物有瑕疵的买卖，应当由出卖人承担瑕疵担保责任，这是一种违约
