住宅销售价格制定作业指引编号：版号：页码：第1 页 共 18 页住宅销售价格制定作业指引编制日期2008.12.12 审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人住宅销售价格制定作业指引编号：版号：页码：第2 页 共 18 页住宅销售价格制定作业指引编号：版号：页码：第3 页 共 18 页1.目的旨在建立技术交流平台，指导各地营销总监或专案经理运用比较常规、通用的方法，合理地制定房屋销售价格表，使销售价格与房屋品质相匹配，促进房屋销售速度快速化、合理化。2.适用范围适用于集团开发的各住宅项目，包括公寓项目、别墅项目以及公寓别墅混合项目。3.术语和定义3.1公寓：是指高层、小高层、多层住宅以及花园洋房。在部分城市，习惯将花园洋房归属于别墅类，鉴于花园洋房的楼层数与多层住宅接近，本指引仍将花园洋房归属于公寓。3.2别墅：是指独栋、双拼、联排（排屋）、叠加等别墅。3.3总销金额：是指项目整盘或各期的销售总金额，单位为元。3.4总销面积： 是指项目整盘或各期的可售总面积，按照不同城市可分为建筑面积和套内建筑面积，单位为平方米。3.5平均价格：简称均价，是指项目整盘或各期总销金额/ 总销面积，单位为元/ 平方米。3.6价格系数：简称系数，是指制定销售价格时用于考量个性特征对销售价格的影响因素的取值，例如朝向、景观、楼层、房型、花园面积、赠送面积等。4.价格制定步骤与方法4.1 价格制定步骤如下：4.1.1确定项目整盘平均价格和各期的平均价格。4.1.2制定价格系数（包括楼栋系数、垂直系数、水平系数）。4.1.3制定一房一价。4.2 确定项目整盘平均价格和各期的平均价格。4.2.1整盘平均价格的确定方法：1） 以本项目的单位成本和目标利润作为定价的参考依据依据；2） 以目前市场上临近区域、同类型项目的总平均单价和市场发展趋势做为定价的参考依据；住宅销售价格制定作业指引编号：版号：页码：第4 页 共 18 页3） 将以上两项综合分析，确定本项目的整盘平均价格。4.2.2有的项目规模较大，会分期进行开发，这就需要在整盘平均价格确定后，根据各期地块之间的相对位置关系、发展规划、地块状况及公司的营销策略等因素，在整盘平均价格的基础上确定各个分期的均价。4.2.3对于公寓和别墅混合的项目，由于两者产品、成本、目标客户差异较大，销售价格也会有较大差异，因此在确定均价时，应将公寓和别墅的均价单独制定，使不同产品形态之间保持合理的价差。4.2.4项目的单位成本可从...
