如何建立房地产金融的风险转移与共担体系

下载后可任意编辑如何建立房地产金融的风险转移与共担体系12024 年 5 月 29 日下载后可任意编辑22024 年 5 月 29 日下载后可任意编辑如何建立房地产金融的风险转移与共担体系 摘要:当前,中国房地产金融还处于初级阶段,房地产市场的融资状况不容乐观,对银行信贷资金的依赖程度很高,银行资金在房地产行业的集中度也很高,房地产市场的风险过于集中在银行部门。本文首先介绍了当前中国房地产市场的融资状况;然后分析了上述融资状况形成的特定原因及经济环境;最后提出应经过创新金融产品,建立多层次的房地产金融市场,形成多元化的融资体系,建立一种转移风险、分散风险的机制,来解决中国住房金融存在的问题。 一、中国房地产金融概况 (一)房地产对银行信贷资金的依赖性很强 众所周知,房地产业是资金密集型的行业,当前中国房地产的融资方式主要是银行贷款。多年来,银行信贷资金的支持在一定程度上减轻了房地产企业的运营压力,极大地促进了房地产业的进展。 从房地产贷款的余额来看,1998 年房地产贷款只有 3106.23 亿元, 底达到 26306.3 亿元,6 年间年均增长 42.8%。其中,1998 年房地产开发贷款只有 2680.1 亿元,到 达到 7810.9 亿元,年均增长20%;1998 年居民个人购房贷款只有 426.2 亿元, 增加到 16002.3亿元,年均增长 83.0%。毋庸置疑,房地产贷款的罕见、高速增长有力地支持了房地产市场的进展,见图 1: 图 1:房地产贷款、投资增长率 单位:%32024 年 5 月 29 日下载后可任意编辑 数据来源:国家统计局 中国房地产开发商自有资金较少,负债率普遍偏高。据国家统计局有关数据, 房地产开发资金共筹措 17168.8 亿元,其中第一大资金来源为”定金和预收款”,达到 7395.3 亿元,占房地产开发投资资金来源的 43.1%;第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金,为 5207.6 亿元,占全部资金来源的 30.3%;第三大资金来源是银行贷款,为 3158.4 亿元,占资金来源的 18.4%。从表面看,银行贷款所占比重并不高,但实际上,房地产开发企业的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款。如按平均七成按揭计算,企业自筹资金中有大约 70%来自银行贷款;”定金和预收款”也有 30%的资金来自银行贷款,因此,房地产开发资金中使用银行贷款的比重在 55%以上,如图 2 所示。SOHO 中国董事长潘石屹称,按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重,当前肯定已超过 50%。假如将开发商以”假按揭”套取银行信...