2四象限模型简介211四象限静态模型资产市场和物业市场在两个方面上存在联系。第一,在物业市场上被确定的租金水平决定资产市场的需求;第二,物业市场的供给由资产市场所决定。资产市场和物业市场中经济变量之间的联系可以在图1所示的四象限静态模型中得到体现。每个象限对应着一个方程,反映的是在市场均衡状态下,房地产的租金、价格、新建量和存量之间相互依存的关系。21111第Ⅰ象限(东北象限)这条曲线描述的是在给定外部经济条件的情况下,空间的需求如何随着租金而变化。在平衡状态下,市场必须调整租金水平,使需求等于供给。因此,本象限的作用是根据存量确定市场租金。如果外部经济条件发生变化,整个曲线的位置将发生变化,向外或向内移动。该象限所对应的方程为:D(R,Economy)=S式中,D为需求量;R为租金;Economy为经济因素。21112第Ⅱ象限(西北象限)这条曲线描述的是资产市场中租金和价格的关系,由租金价格比率(资本化率)来反映。资本化率主要受四个因素影响:①整个经济体系中的长期利率(长期利率越高,则资本化率就越高,反之亦然);②租金的预期增长率(预期增长率越高,资本化率就越低,反之亦然);③租金收入现金流的风险程度(风险越高,资本化率就越高,反之亦然);④税法对房地产的优惠程度(优惠程度越高,资本化率就越高,反之亦然)。所对应的方程为:P=R/i式中,P为价格;R为租金;i为资本化率。21113第Ⅲ象限(西南象限)这条曲线描述的是房地产价格同新建量之间的关系。从长期来看,房地产价格应同它的重置成本相等,因此也就描述了重置成本同新建量之间的关系。这里假设随着新建量的增加,重置成本将会增加。影响重置成本的其他因素将会导致整个曲线的移动———重置成本升高将使曲线向左平移,重置成本降低将使曲线向右平移。该象限对应的方程式为:P=f(C)式中,P为价格;C为重置成本。21114第Ⅳ象限(东南象限)这条曲线描述的是新建量与存量的关系。假设新建量为C,存量为S。存量与新建量之间本来存在这样的关系:ΔS=C-δS(δ为灭失率)。当市场处于均衡状态时,应有ΔS=0,所以有方程S=C/δP=R/I式中,P为价格;R为租金;i为资本化率。21113第Ⅲ象限(西南象限)这条曲线描述的是房地产价格同新建量之间的关系。从长期来看,房地产价格应同它的重置成本相等,因此也就描述了重置成本同新建量之间的关系。这里假设随着新建量的增加,重置成本将会增加。影响重置成本的其他因素将会导致整个曲线的移动———重置成本升高将使曲线向左平移,重置成本降低将使曲线向右平移。该象限对应的方程式为:P=f(C)式中,P为价格;C为重置成本。21114第Ⅳ象限(东南象限)这条曲线描述的是新建量与存量的关系。假设新建量为C,存量为S。存量与新建量之间本来存在这样的关系:ΔS=C-δS(δ为灭失率)。当市场处于均衡状态时,应有ΔS=0,所以有方程S=C/δ21212长期利率下调对房地产市场的影响当长期利率下调时,风险降低,税收优惠增加,于是资本化率降低,第Ⅱ象限的曲线就会逆时针转动,从而使租金降低,价格、存量和新建量均上升。长期利率下调对房地产市场的影响如图3、图4所示。21213短期利率上升对房地产市场的影响当短期利率上升时,建设融资困难,政府规划限制变得严格,导致建设成本上升,第Ⅲ象限的曲线向左平移,价格、租金均上升,存量和新建量下降。短期利率上升对房地产市场的影响如图5所示。利率对需求的影响:②收入效应:如果家庭是净储蓄者,收入增加;如果家庭是净借贷者,收入减少;②替代效应:利率上升,跨时消费的替代;未来消费相对于当前消费更便宜,放弃当前消费,推迟买房。3四象限模型的应用———香港房地产价格与GDP、利率的实证分析下面主要结合香港1998年一季度到2008年一季度的GDP、最优贷款利率、房地产价格(以70平方米～9919平方米的私人住宅为例)数据,分析GDP、利率变化与房地产价格间的相互关系:根据以上数据,运用Eviews610软件对两个变量进行二元回归判定,由于GDP和房价数据较大,在此取log对数值,方程为:Log(P)=-31003898+01088424×R+11039415×Log(GDP)其中:P代表房屋价格指数(%),R代表贷款利率(%)相关系数:房价与贷款利率之间的相关系数为01397,房价与GDP之间的相关系数为01518。此回归方程的拟合优度R2=01558,F=231996...
