“沪九条”出炉-房产代持的风险可否防范？

下载后可任意编辑“沪九条”出炉，房产代持的风险可否防范？文/宋浩嘉 德恒上海律师事务所 本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明作者和来源房产代持作为一种隐名代理行为，是指不满足购房政策或企图适用更有利购房政策的实际出资人，由其实际出资而委托名义产权人为其购买房产并将该房产登记至名义产权人名下的法律行为。截至目前，房产代持并不新奇罕见，早些年为应对政府出台的限制境外个人在华购房、单位福利分房政策、经济适用房政策，已出现了这种假借他人名义而由本人实际出资购房的现象。2024 年 3 月 25日，上海市人民政府办公厅发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康进展的若干意见》从严收紧了住房限购政策，再次引发了购房者对“房产代持”的探讨和关注。一、实际出资人可能面临的法律风险1、名义产权人拒绝实际交付房屋鉴于各类购房政策的限制，为将名义产权人在房地产登记簿上作为权利人，购房时亦需以名义产权人的名义与开发商或售房者签订《房屋买卖合同》，在开发商取得相关部门出具的交房验收合格证后，将以书面形式通知名义产权人在限定时间内对房屋进行验收和交接，此时若无任何委托协议，实际出资人将无法向开发商或售房者主张实际交付，而倘若由名义产权人实际履行房屋验收交接手续并签订房屋交接书后，如其拒绝将该房屋实际交付给出资人，除向法院提起诉讼外，实际出资人将很难企用其他救济途径。2、名义产权人将房屋出售或租赁给第三方名义产权人可能凭借房地产登记簿将该房屋出售、租赁给其他第三方，并迅速将房产过户至第三方名下或办理租赁备案手续。根据物权公示原则和物权无因性理论，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。即使实际出资人提起确权之诉，受让人可主张由于名义产权人为房地产登记簿上的产权人，其在受让该不动产时是善意的，且支付了合理的转让价格，符合《物权法》第一百零六条善意取得制度的构成要件。基于合同的相对性，实际出资人将无法依据其与名义产权人之间的委托合同对抗善意第三人。鉴此，法院为维护善意第三人的权益，在相关证据完备的情况下，有很高机率会判决该房产属于第三人所有，实际出资人将无法主张将该房产过户至其名下或请求判令名义产权人向其实际交付房屋。3、名义产权人的债权人申请强制执行该房产根据物权公示原则，由于房产登记在名义产权人名下，其他任何第三方将视该房产的所有权属于名义产权人。如名义产权人凭借该...