房地产项目全程营销策划流程项目全程策划流程设计一、市场调研:1 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;2 市场分析------(1 当前区域市场数据分析(开发总量、竣工总量、积压总量(2 区域市场成比分析(销售价格、成交情况3 近期房地产的有关政策、法规、金融形势4 竞争个案项目调查与分析5 消费者分析:(1 购买者地域分布;(2 购买者动机(3 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式(4 购买时机、季节性(5 购买反应(价格、规划、发展、投资等(6 购买频度6 结论二、项目环境调研1 地块状况:(1 位置(2 面积(3 地形(4 地貌(5 性质2 地块本身的优劣势3 地块周围景观(前后左右,远近景观,人文景观,综述4 环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安5 地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通6 公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等7 地块地理条件的强弱势分析(swot 坐标图、综合分析三、项目投资分析1 投资环境分析(1 当前经济环境(银行利息、金融政策、区域产业等(2 房地产的政策法规(3 目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照2 土地建筑功能选择3 现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照4 土地延展价值分析判断(十种因素5 成本敏感性分析(1 容积率(2 资金投入(3 边际成本利润6 投入产出分析(1 成本与售价模拟表(2 成本与期望值概算7 同类项目成败的市场因素分析四、营销策划(一市场调查1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序2 建筑规模与风格3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质等8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整(二、目标客户分析1、经济背景•经济实力•行业特征……公司(实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等•家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式2、文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式(三、价格定位1 理论价格(达到销售...
