建筑物区分所有权司法解释第九条解读【业主人数及总人数的计算方法】 2009-07-06 建筑物区分所有权司法解释第九条解读【业主人数及总人数的计算方法】 第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 【条文主旨】 为了使《物权法》第 76条第 1款规定的事项进行表决时更具有合理性，本条对业主人数及总人数的计算方法作出了规定。 【背景依据】 一、起草本条的背景情况 如本司法解释第 8条的理解与适用中所阐述的那样，《物权法》第 76条就业主大会决议的通过规则规定了两个标准，第一个是应当经专有部分占建筑物总面积过半数或者2／3以上的业主同意；第二个是占总人数过半数或者2／3以上的业主同意，这在理论上称之为“双重多数决”原则。在此情况下，如何计算人数问题即成为业主大会通过规则的关键问题，同时也成为业主成员权的重要内容之一。本条意在解决三个问题：第一，业主人数的计算标准是什么？如果说本司法解释第 8条是对“一人一票”中票的表决能力大小如何确定的规定，则本条即是对“一人一票”中的人数如何确定的规定；第二，如果出现两人以上共有一个专有部分，则业主人数或者票数如何计算；第三，如果出现一人拥有两个以上的专有部分的所有权，则业主人数或者说投票权如何计算。本条即是对上述问题如何处理的规定。 二、各国和地区立法关于表决权计算的标准 如本司法解释第8条所述，关于表决权及其表决能力，各国立法例主要区分为两种类型：第一种以德国法、瑞士法为其典型，即各个区分所有权人一人一票，各个表决权的表决能力相同，无大小之分。第二种则以我国台湾地区、日本法、法国法为其典型。表决权虽然仍然是一人一票，但是由于表决规则不仅要求一定比例的区分所有权人，而且要求一定比例的专有所有权比例，因此，表决权的表决能力即存在差别，各个表决权表决能力的计算标准乃是根据各区分所有权人专有部分的面积与专有部分全部面积总和之比计算（台湾地区），或者按照各区分所有权人专有部分面积与共有部分面积之和与建筑物的总面积之比计算（日本），或者按照各区分所有权人专有部分同全部建筑物价值的比率（法国）确定。 在业主人数或者表决权的计算上，...
