律师在物业管理中的法律实务及诉讼技巧 一 律师在物业管理中的法律实务 （一）律师办理为物业管理公司进行前期物业管理提供法律服务 1 、帮助物业管理公司制定投标方案并参与草拟或审查包括但不限于投标书、前期物业管理合同、各物业管理制度、表格等相关法律文件。 2 、前期物业管理服务合同的主要内容 （1 ）物业的接管验收 （2 ）开发商的权利和义务 （3 ）物业管理公司的权利和义务 3 、前期物业管理服务合同的费用负担 根据各地的规定，一般凡是普通住宅的，所拟定的物业管理服务收费标准应报物价管理部门审批，非普通住宅或商用物业的，应报有关部门备案。关于管理费的支付问题，结合一些地方的规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由开发商承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由开发商承担。 4 、前期物业管理合同签定后，物业开始销售时，律师应当提示物业管理公司严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物业管理的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。 5 、前期物业管理服务合同的期限，一般为两年，且业委会成立后并与新的物业管理服务公司签订物业管理服务合同（或与前期物业管理公司续签物业管理服务合同）后失效。 （二）业主委员会成立后律师为物业管理公司提供法律服务 1 、律师应当为物业管理公司获得选聘进行程序的合法性审查，获选聘的物业管理公司应经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（《物业管理条例》规定必须三分之二以上，《物权法》则是过半数，现以《物权法》的规定阐释），物业公司才能与代表业主大会的业主委员会签订物业管理服务合同。 2 、物业管理服务合同的主要内容 （1 ）物业管理服务合同的基本内容 物业管理服务合同应具备以下主要条款： a.双方当事人的姓名或名称、住所。 b.管理项目。即管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。 c.管理内容。即具体管理事项，例如：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯等公用设施的使用、维修、养护和管理。 d.管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同，有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费...
