恒大、万科资金链分析

万科、恒大资金链分析 万科集团：合作开发、大举拿地考验万科资金实力 作为国内房地产行业的龙头，万科集团近几年发展迅速，销售规模不断扩大，自 2005年万科成为国内首家销售额突破百亿的房企，短短 5 年时间，至 2010 年，万科成为国内首家销售额突破千亿的房企，从百亿到千亿，万科仅仅用了 6 年的时间。而万科近几年一直引领着国内房地产行业，成为国内房地产行业的一艘巨型航母。  资产负债率上升、短期偿债风险有所增加 万科的快速扩张和成长，万科的规模不断扩大，其资产规模从 2005 年的 220 亿元发展到 2010 年 Q 3 的 1880 亿元，同期负债规模由 134 亿元发展到 1386 亿元，近 5 年间，万科资产规模与负债规模分别增加 7.5 倍和 9.3 倍。 11.522.520052006200720082009Q 3/201040%60%80%100%流动比率资产负债率 数据来源：万科年报 图 1 ：万科资产负债情况 万科在扩张的同时，其资产负债率也不断上涨，从 2005 年的 60.9%，一路上涨到 2010年 Q 3 的 73.8%，鉴于房地产行业的高负债特点，万科的这一负债比例也尚在合理范围，而速动比例近几年则在波动中下滑，于 2010 年第三季度，万科的流动比率下降到近几年的最低点 1.65。万科这两项财务指标虽都在合理范围内，但两项指标的一增一减，也在某种程度上反映了万科伴随万科近几年快速发展的同时，其负债规模和短期偿债风险的增加。  销售业绩屡创新高，但拿地支出再创新高 开发商资金主要来自于自筹资金、银行贷款以及销售回款等，特别是在调控频繁、资本市场严格控制时期，销售回款显然已经成为开发商最为重要和稳定的资金来源渠道。 02 0 04 0 06 0 08 0 01 ,0 0 01 ,2 0 0200520062007200820092010亿元-4 0 %0 %4 0 %8 0 %1 2 0 %1 6 0 %合约销售同比 数据来源：万科年报 图2 ：2 0 0 5 -2 0 1 0 年万科合约销售额 从万科历年销售情况来看，万科销售额自2005年突破百亿达到140亿元，直至2010年突破千亿达到1082亿元，6年期间，除2008年受金融危机影响而使万科销售额出现小幅下滑，其余年份万科合约销售都保持在30%以上，而万科的这一市场表现除2009年弱于房地产市场总体表现以外，其他年份均要优于房地产市场总体表现。 05 01 0 01 5 02 0 02 5 01 /2 0 1 02 /2 0 1 03 /2 0 1 04 /2 0 1 05 /2 0 1 06 /2 0 1 07 /2 0 1 08 /2 0 1 09...