房地产估价理论与方法第六章：市场法及其应用

第六章 市场法及其运用 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。 第一节 市场法概述 1.市场法的含义 也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格 本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值 2.市场法的理论依据 替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格 3.市场法适用的估价对象 市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅写字楼商铺 标准厂房 房地产开发用地 不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少，很少发生交易，可比性很差 下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（ ）。【2009 年真 题 】 A.标准厂房 B.房地产开发用地 C.行政 办 公 楼 D.写字楼 E.在建 工 程 提 示 ：参 见 教 材 P171 [答 疑 编 号 500434060101] 『 正 确 答 案 』 ABD 『 答 案 解析 』 行政 办 公 楼基 本不用于 出售 交易，所以难 得 取得 可比实例； 在建 工 程的施工 设 计 进度存 在很大 差别 ，所以可比实例也很难 获 得 。 4.市场法估价需要具备的条件 在估价时 点 的近 期 有较多的类似房地产的交易 三 类修 正 ： 交易情况修 正 ——实际交易情况与正 常 交易情况不同 市场状 况调 整 ——成交日 期 与估价时 点 不同（两 个时 点 上的房地产市场状 况不同） 房地产状 况调 整 ——可比实例房地产状 况与估价对象房地产状 况不同 5.市场法的其他 用途 ，还 可以用于 以下项 目的求取 如：房地产市场租 金 ，成本法、收 益 法、假 设 开发法中重 新 购 建 价格，房地产价格各 个构 成部分，经 营 收 入 、运营 费 用、空 置 率 、入 住率 、报 酬 率 、资 本化 率 、收 益 乘 数，开发完成后的房地产价值、开发经 营 期 6.市场法估价的操作步骤（熟悉） ■搜集交易实例 ■选取可比实例 ■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正） ■求取比准价格 第二节 搜集交易实例 1 .搜集交易实例的必要性（了解） 只...