房地产评估之收益法习题

收益法及其运用 一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（ ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 【正确答案】D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。 2.收益法的理论基础是（ ）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理 【正确答案】B 【答案解析】参见教材 P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 3500 元/㎡，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为 30 年，单价为 3000 元/㎡，报酬率为 6%。那么，甲的价格（ ）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 【正确答案】B 【答案解析】 4.已知某宗收益性房地产 40 年收益权利的价格为 2500 元/平方米，报酬率为 10%，则该房地产 30 年收益权利的价格为（ ）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16 万元，运营费用第一年为8 万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（ ）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38 年，通过预测得到其未来5 年的净收益分别为20 万元、22 万元、25 万元、28 万元、30 万元，从未来第6 年到第38 年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 A.267.35 B.287.86 C.298.84 D.300.86 【正确答案】D 【答案解析】参见教材P221。 V ＝＋＝300.86 万元 7.某写字楼持有5 年后出售，持有期内年均有效毛收入为400 万元，运营费用率为30%，预计5 年后出售时总价为6000 万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（ ）万元。 A.5061.44 B.5546.94 C.5562.96 D.6772.85 【正确答案】A 【答案解析】折现率=6%+6%×25%=7.5% 6000×（1-6%）/1.0755+400×0.7/0.075×（1-1.075-5）=5061.44 8.某商铺建筑面积为500 ㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为...