济南城市中央城市理想银座晶都国际营销推广报告

精品文档---下载后可任意编辑城市中央·城市理想——银座晶都国际营销推广报告济南信立怡高物业参谋1精品文档---下载后可任意编辑银座晶都国际2006-1-21济南信立怡高物业参谋2精品文档---下载后可任意编辑前 言银座晶都国际作为一个 15 万平方米体量的大型综合工程，如何在剧烈的竞争中脱颖而出，完成年销售任务亿的目标，是摆在我们每个人面前的一个难题。而在这个难题中，最核心的有三点：一是在前期以什么样的形象入市，即市场引爆的问题；二是如何延续和扩展工程的形象，即市场稳固问题；三是如何安排我们的工作，即工程工作方案问题。本报告就是为了解决这三问题。 为实现银座晶国际工程既定的资金回笼目标和销售方案，须到达以下几个条件，本方案围绕以下几个至关重要的节点展开。2 月中旬面积初测完成〔前期客户选房的前提条件〕；4 月底取得预售许可证；9 月底工程到达正负零。济南信立怡高物业参谋3精品文档---下载后可任意编辑一、工程技术经济指标总用地面积：3.12 ha〔含规划道路用地〕 总建筑面积：地上建筑面积：²其中：商业〔 1~3 层，含主楼〕： ² 商务办公〔 4~34 层〕： ² 商务公寓 A 栋〔 4~36 层〕： ²〔小户型公寓〕 商务公寓 B 栋〔 4~31 层〕： ²〔高级公寓〕 屋顶机房等：²地下建筑面积：²绿地率：31%停车方式数量：地下汽车库停车 657 辆地上地面绿化停车 127 辆 二、户型及面积配比高级公寓套内面积套数套数比例2816.7%2816.7%2816.7%2816.7%2816.7%2816.7%合计168100.0%高级公寓共有六个户型，每个户型套数比例分别占到 16.7%。济南信立怡高物业参谋4精品文档---下载后可任意编辑小户型公寓〔每层 16 户〕套内面积套数套数比例4016531.3%40-509918.8%50-6016531.3%60-706612.5%87336.3%合计528100.0%小户型公寓的主力面积集中在 40-70 平米之间，套数比例占到 62.5%。商务办公套内面积套数套数比例31x4=12450.0%3112.5%3112.5%731x2=6225.0%合计248100.0%商务楼主力面积集中在 114-138 平米之间，55.43 平米小面积套数占到了 50%。三、宏观背景分析1、 市场背景房地产市场——观望状态，政府、开发商、消费者多方观望。供给市场——潜在竞争剧烈，众多工程明年会投入市场。需求市场——消费者更加理性。2、 政策背景济南信立怡高物业参谋5精品文档---下载后可任意编辑国家出台“组合拳〞 ，保持房地产健康稳定开展。政策对房地产投资起到了很大的抑制...