从房屋征收到房屋平移——房地产估价无处不在摘自《中国房地产估价与经纪》2024 年 6 期作者：丁金礼一、房屋征收补偿后需要平移—-“新、奇、特”估价业务诞生2024 年，河南省南阳市市区仲景路需要拓宽改造，大批临街居民房屋、商铺及办公楼被征收（当时称为“拆迁"）补偿后拆除.其中，位于路东侧的信用社临街五层综合楼占压道路红线，2024 年 11 月经补偿后等待拆除。该房屋混合结构，部分钢混结构，建成年份为 1988 年，建筑面积 3792。00 平方米，近年进行过装饰装修，质量、成新较好.就在信用社综合办公楼等待成为建筑垃圾的时候，东邻南阳市第二人民医院急需办公及住院用房 ,看中了信用社综合办公楼。经与政府征收指挥部协商，欲将其购买后往东平移并转向 90°，作为医院办公及住院用房。但因无此类房屋购买参考实例及相关政策规定,双方对平移房屋 前购买价格无法达成一致意见，故委托房地产估价机构对待平移房屋的价值进行评估。至此，一个百年不遇、千年等一回的“新、奇、特”房地产估价业务诞生了.二、房屋平移估价的技术路线移楼方移楼的目的是为了继续使用建筑物,也即经过移楼(续建）而获得有使用价值的房屋。移楼完成后的房屋价值可以估算,移楼成本及其带来的相关费用也可以调查测算,利用假设开发法的原理和估价思路，能够计算出待平移房屋的价值.即先计算出移楼完成后的房屋价值，再扣除移楼成本及由 此带来的相关税费，便可得到在平移后继续使用前提下的房屋购买价值。并制订了详细的工作计划:一是调查了解移楼过程所涉及的费用，列出估价中所需的数据、参数，便于准确、快速收集资料；二是确认各项数据、参数的合理性及客观性进行详细测算;三是针对房屋平移估价的特点，制订科学、法律规范的报告版本。三、房屋平移估价的主要过程（一）估价方法选择由于房屋平移前所占用的土地使用权已被国家征收，平移后占用土地为移楼方原有土地使用范围,同时，房地产市场上类似交易实例缺乏，也无类似房屋的收益资料且房屋不能在原地继续使用，无法采纳比较法、收益法和成本法估价。但估价对象欲平移后继续使用具有开发价值，需要完成必要的后续建设工程，宜采纳假设开发法进行评估。在求取移楼完成后房屋价值时，因不含土地使用权,特别性极强,无法采纳比较法或收益法,考虑该区域类似房地产的开发成本、利息、利润资料较多且真实可靠，宜采纳成本法评估移楼完成后的房屋价值（移楼成本测算与移楼完成后房屋成本测算不同）.从政...
