企业导报GUIDETOBUSINESS论房地产调控政策在中小城市失灵的原因及对策刘为敏(蚌埠学院经济管理系，安徽蚌埠 233010)【摘要】房地产行业是一项关系民生的重要行业，因而，房地产调控成为政府宏观调控的主要领域之一
首先分析了房地产调控政策的演变，进而分析了房地产调控政策在中小城市失灵的原因,最后提出了完善中小城市房地产调控政策的相关措施
【关键词】中小城市；房地产市场；调控政策一、房地产调控政策的演变房地产业作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远政治稳定都远超越单纯的经济范畴，对经济进展，对社会安全、至关重要
房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能
２００１年，中央政府发布了１９５号文件
该文件规定，房地产开发商必须以自有资金交纳土地出让金；房地产开发商的自有资金不得低于总投资的３０％，在项目施工临近尾声时，商业银行才可发放个人按揭贷款
但在实际操作中，房地产开发商利用商业银行发放的流动资金贷款交纳土地出让金，在项目施工刚开始时就在商业银行的配合下启动按揭贷款程序
同时，房地产开发商的自有资金率远远低于３０％
２００３年，中央政府对商业银行的房地产贷款进行了全面检查，并发布了《２００２年货“币政策执行报告》
该报告披露了 违规贷款"主要集中在房地产开发贷款和个人商品房贷款上
２００３年６月，中央政府又出台了１２１号文件
该文件是１９５号文件的具体化，再次强调了商业银行不得违规发放房地产贷款
但房地产金融违规现象并未因此得到有效遏制
用流动资金贷款违规发放个人按揭贷款等行为有增无减
交纳土地出让金、２００４年,中央政府出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》等多项政策,加强对房地产融资的管理，通过控制商业银行总体贷款规模来控制房地产信贷规模
对房地产开发商而言，通过商业银行融资的渠道已经不太通畅了
于是，房地产开国务院还出台了《关于深化开发商开
