商管公司奥斯卡商业筹建运营计划管理手册第一部分：商业运营与管理第一章 商业运管公司筹备与计划（招商准备实施阶段）第一节 前期商业运营管理的核心和物业服务设计方案针对商业奥斯卡项目(案名暂定)前期的运营管理工作极为重要，从准备阶段开始，由专业的物业管理人员凭借丰富的使用、管理物业的经验，站在业主和使用者的角度和立场，对整个项目日后的各种使用方案进行全面的确认、提出意见，并开展一些必须在这一时期进行的运营管理前期工作。这样可以使业主方的投资达到预期的效果，节约不必要的开支，使不适应日后使用、管理的因素及时得到整改，为日后的管理工作打下良好的基础。一、封顶前后、设备安装工程阶段根据以往的运作经验，任何一个新建项目由于设计和施工等种种客观因素，将会给项目日后的管理运行过程带来许多不利因素，例如：能源消耗的计量问题、施工质量造成设备设施不能充分发挥系统应有功能的问题 ，诸如这些问题在项目装修及系统设备安装阶段如能得到及时纠正，则会大大减少对使用人的影响。因此,在此阶段公司将派出具有丰富经验的土建、电气、空调、给排水等几名专业工程师组成的前期物业管理小组深化施工场地。主要进行以下工作：1、 确认物业的可行性讨论，各专业设计图纸，对不适应日后使用、管理、维护的因素向进展商提出报告及改善建议。2、 监督施工质量，了解隐蔽工程情况，防止施工单位粗制滥造，维护业主方的利益。3、 协助业主方办理市政、供电、热力、交通、供水等方面的有关手续，并建立有关档案，为日后管理打下基础。4、 制定商业奥斯卡各类管理性文件；5、 协助业主方收集、整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。6、 协助业主方收集、保存、管理各类定货备品、备件，防止流失造成损失。7、 调查、确认整个物业使用材料、设备详细情况，编制清册和备品、备件准备计划。8、 协助业主方制定施工期间的保卫方案，适时介入成品保护工作。9、 组织专业人员参加设备系统的调试工作，使所有设备系统完全达到设计要求和应有的定货功能。二、接管验收和物业管理的前期准备阶段1.参加商业奥斯卡各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收，建立详细的交接档案；2.根据设备交验情况，建立缺陷档案，协助甲方督促施工整改。3.做出管理计划，建立完善的运作体系；4.制定管理机构、人员组成，建立人事制度及各级员工岗位责任制；5.适时招聘所需员工，根据工作分阶段进行专业化的岗前培训。6.编制保洁、保...
