房地产融资新途径探讨----------------------- -----------------------日期：房地产融资新途径 房地产融资新途径，大概讲三个方面的容： 第一、根据我的体会讲一下现代化方面金融的一个现状。 第二、还有一个观点，我感觉房地产变革时代正在来临。 第三、关于房地产信托的一些东西， 讲到房地产金融，先要讲到房地产，应该说房地产业成为中国经济的一个支柱产业，这一点不会有一些争议，有一些佐证可以讲，一个是人均 GDP，随着 GDP 不断提升，城市化率不断提升。我们国家改革开放二十年，城市化率从原来的不到 20％，提高到现在的 40.5％这么一个水平，随着经济的不断成长，这一块还会增加，城市化不断的增加的话，肯定是需要解决住房的问题，所以说为住宅产业和房地产业提供了一个很大的进展机遇。 另外房地产投资占全社会总投资和 GDP 的比重也不断的提升，我这里有一些不完全的统计，从 86年到 03 年，房地产的 GDP 比重从 1％提高到目前的占 8.6％，占社会总投资的比重从 2.6％，提升到了 18.3％。在中国城镇居民家庭财产构成中间，房产这一块也是最主要的构成，占了 48％，同时中国的房地产业在现阶段仍然面临一个新的进展机遇，包括根据我们国家的“十五规划”，要求人均住宅要达到 22 平米，整个住房的数量在整个十五期间应该有 21 亿平米的目标，应该说这一块需求还是非常大的。但是这么一个庞大的房地产市场，我们国家缺乏一个非常健全有效的房地产金融体系，常常讲的金融体系是一个房地产金融机构的一个体系，在我这方面我们国家完整的一个体系应该是由商业银行、一些在美国的储贷会，包括房地产信托等来组成，同时还需要有一个完善的市场体系，就是要有一个交易的二次市场体系。 由于中国房地产金融体系的不发达，现在房地产确实面临着资金上的一个困窘，一方面对现在房地产的主要资金来源进行一下分析，我这里做的一个统计是自己根据一些公开的材料做的数据，可以看的出来几个特色： 第一、开发商的自有资金非常有限。 第二、银行的贷款从 121 号文件发布开始，不断处于收缩的状态。 第三、这个房地产金融体系因为有欠缺，通过信托、基金等等的管道融资的渠道并不同场，一些民间的集资行为第一是成本高，第二在中国现有的法律环境下还是非法的一种状态，大量的房地产开发的资金其实是依靠消费回款和政府的土地生成来支持的。什么原因呢？就是中国的房地产都比较少见的预售制度，另外主要靠拖欠，...
