房地产项目全程策划 30 步骤----------------------- -----------------------日期：房地产项目全程策划 30 步骤二 OO 四年十月七日第一阶段 项目市场调研与投资分析步骤 1：项目所在地市场情况初步调查[主要任务]从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性讨论提供依据。阶段 A：宏观环境分析第一、区域环境。讨论区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。第二、经济环境。经济环境讨论通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以与经济进展规模、趋势、速度和效益等等。第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。第四、行业环境。有关国民经济社会进展计划、进展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市进展战略等。与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的讨论。阶段 B：项目所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场进展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。第二、市场现状剖析。通常通过对比近 3-5 年的成交量、供应量与成交价格，结合当地居民的居住观念与开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅进展趋势等，做出预测（约 3-5 年）。阶段 C：项目所在地板块市场分析第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。第二、板块功能定位。是 CLD 还是 CBD 等都是要加以区分的。第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。阶段 D：项目地块环境讨论分析地块环境讨论报告一般的结构是：对开发地块周围 1-2 公里围，以与开发地块未来在城市进展走势中的地位讨论分析。 第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布与未来进展预测第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设...
