商业地产魔咒难解商业地产销售好、经营难，内地开发商虽然发现了商业地产的升值潜力，但由住宅开发起家的固有思维和操作模式、管理理念，显然在商业地产后期的运作管理上还需要提高。舶来主意受追捧商用物业的最终用途是商用，商用物业的价值是在商业经营中表达的。假如商业不能可持续经营，那么商用物业投资者的回报也就无从谈起。但是内地开发商在后期运营的理念上还有待提高。莱坊国际物业参谋公司讨论部经理杨悦晨说：“虽然内地开发商开始逐渐重视对商业地产的投入，但是由于他们都是从住宅开发起家的，因此在商业地产的运作和管理上仍有待提高。内地开发商运作商业地产所面临的最大挑战在于开发、管理的理念难以与国际接轨。现在，内地开发商的工程无论从设计，还是质量上都不如香港的开发商，因此租金的上升空间比较有限。上海 CBD 区的高端商业地产，如中环广场、恒隆广场都是香港开发商运营和管理的。另外，在一些二线城市，许多商铺在后期的经营和管理上都出现了一些问题，投资回报率并不算高。因此，很多内地开发商都选择与香港的开发商合作，像陆家嘴就将土地的使用权让给了和记黄浦和新鸿基。”现在，内地开发商也逐渐认识到这个问题，杨悦晨说：“如今，内地开发商都会请一些国际参谋机构和设计师参加工程的开发。比方，苏宁环球去年 8 月份耗 44 亿巨资拍得的 163 号地块就聘请了国际咨询机构参加规划。”事实上，内地的开发商也逐渐认识到在市场定位和后期管理上还有待提高，并且已经开始有所改进。富力〔北京〕地产商业运营中心总经理徐永建曾对记者说：“富力成立了自己的运营机构，负责前期的规划、定位、招商以及后期的营运等事宜。因此，通过商业运营机构，富力的工程大多是独立运作的。”“因为香港、国外的市场与内地有很大的差异。国外的商业地产标准性和次序性很强，而国内大多数商业区都是历史形成的，比方王府井。因此，富力会根据不同的商业地段做前期的市场规划和调研，来决定市场定位。”徐永建说。SOHO 散售遭冷遇后期运营不成功的最典型的例子就是潘石屹旗下的 SOHO 尚都。地处CBD 商圈的 SOHO 尚都地理位置优越，但是自开业以来，一直处于冷清的状态，还一度出现了商户停业抗议的现象。营销高手潘石屹遭遇的为难境地是由于采纳了散售模式，产权分散，各个商户就如同一盘散沙，很难有共同度过商业培育期的合作感。而开发商由于已经把商铺出售，在宣传、营销方面只能起到辅助作用，后期经营必定减小...
