城市土地储备征购方式与补偿标准

城市土地储备征购方式与补偿标准土地储备机制是我国城市土地管理制度的创新,目前全国有 70 多个城市建立了土地储备机构,在法律规范土地市场,土地资产保值增值,促进国有企业改革,加快城市建设等方面取得了显著的效果.由于我国土地储备制度建立时间不长,理论指导和法律法律规范还十分缺乏,也没有比较成熟的经验可以借鉴,所以运行中也存在一些需要进一步讨论和探究的问题.其中,怎样以适当的方式和价格,在适合的时间,根据适宜的数量取得储备土地,是一个迫切需要讨论的理论问题和实践难题.本文根据ＸＸ市土地储备中心一年多来实际工作的体会,结合有关土地经济和土地管理的法规和政策,对此进行初步的探讨.1.储备土地规划用途单一.目前储备土地的规划用途基本为居住用地,占总土地储备量的 96.6%.这使得土地储备中心难以发挥在政府调控土地市场中的作用,同时也不利于土地资源的合理调配,今后应向工业用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.3.城市土地一级市场未垄断.目前在ＸＸ市区虽然建立了土地储备制度,但是土地储备中心尚未完全垄断一级市场,没有做到"一个口子进,一个口子出".由于城市建设飞速进展,基础设施,公共设施和景观设施的需求量非常大,相应需要投入巨额资金进行建设和改造.于是市政府采纳以土地换资金的政策,给相关部门一部分土地,由其先自筹资金进行建设,待可出让土地拍卖后再回收资金.除了土地储备中心外,能够对市区国有存量土地进行回收整理开发和制定供应计划的部门主要有ＸＸ市城市建设进展投资有限公司,ＸＸ市交通建设投资有限公司,ＸＸ市河道整治投资有限公司等 3个公司,它们分别隶属于ＸＸ市建委,ＸＸ市交通局和ＸＸ市河道办.截止2000 年 9 月底,各部门所控制的土地总面积和可出让土地面积如表 2(略)所示.在一级市场上多头供应土地不利于政府调控土地供应总量,制约了土地储备功能的实现.(二)征购土地的补偿标准目前,ＸＸ市土地储备中心在征购和回收土地时,对土地,地上建筑物等进行一定的补偿,补偿方法根据市政府第 33 号令执行,分 50 万元/亩,40万元/亩,30 万元/亩 3 个档次进行补偿.一般对于住宅,商业用途的土地,在环城河以内的按 50 万元/亩补偿,环城河以外的按 40 万元/亩进行补偿;对于回收后作为绿化用地的,一律按 30 万元/亩标准进行补偿.这种补偿办法简单,方便,易于操作,但是对于某些土地使用者,特别是通过出让途径获得土地的使用者不公平,使储备中心取得土地的阻力较大.土地回收时间延长,增加了储备的成...