-136-综合案例分析】阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。XX 在建工程房地产估价报告（节选）封面（略）目录（略）致委托方函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.区位状况（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点 2005 年 4 月 18 日六、价值定义本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。假设开发法和成本法定义（略）。十、估价结果经测算，估价对象在估价时点 2005 年 4 月 18 日的抵押价值为人民币 4794.52 万元。大-137-写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。单价（略）。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2005 年 4 月 16 日至 2005 年 4 月 22 日十三、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法的选用估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：（1）根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。（2）估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。（3）对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。六、估价测算过程（一）假设开发法分析测算过程假设开发...
