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XXXX年昆明昆风地块前期市场定位方向策划报告

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昆风地块前期市场定位方向策划报告2012 年 12 月报告体系一、行业大势二、项目基础分析三、项目界定四、西市区客户群特征及需求五 、项目本体分析六、项目发展定位七、国内老年公寓案例分析八、案例分析对本项目的借鉴九、产品打造建议十、项目风险分析及应对策略十一、项目运营发展策略思考十二、项目平面布局规划第一部分 行业大势行业大势1 、“十二五”期间完成 3600 万套保障性住房建设, 3600 万套 =30 亿平米 = 等于全国 5 年商品房开发总和;2 、“限购”的根本目标是为保障房让路,换言之,在“十二五”期间或保障房建设目标达成之前不会取消;3 、 98 年分税制改革拉开了地产行业的腾飞大幕, 2011 年开始的营业税合并增值税目前已经在 10 余省市实施,标志着国家为下一步强化调控埋下了伏笔;4 、全国人口信息采集已于 6 月底完成,全国省市地税官员进京进行为期半年的培训 , 房产税成为悬在行业头顶的“堰塞湖”,中央与地方的博弈背景下,什么时候实施都有可能;这样的数据与趋势不得不让我们关注!1 、瑞信调查的中国居民对于房地产看涨 / 看跌指数, 2011 年 10 月至 2012 年 4 月处于 50 以下(整体看跌)。 2011 年 11 月见最低点之后,连涨 8 个月,其中 5 月份跨越了50 这一荣枯分水岭。2 、美国 2012 年 9 月 14 日实行 QE3∞ ,日本实施 QE9 ,中国政策上再一次淡化房地产打压措施的情况下,中国房地产大周期( 18 - 20 年涨跌轮回,具体参见博文:库兹涅兹房地产周期)的上升阶段尚未完全走完。这一轮三年左右的房地产库存周期很可能将于明年 3 月前后结束。3 、图一:中国人民银行资产负债表“储备货币”增量(单位:万亿人民币 / 年)注:原始数据更新到 8 月份(央行仅公布到 8 月份); 9 月及以后为计算机拟合预估数据。图二:商业银行系统“每月新增外汇占款” 6 个月移动平均值注:原始数据更新到 9 月份; 10 月份及以后为计算机拟合预估数值 从外汇占款和其它经济指标综合来看 ; 1 、看涨明年 3 月份 ( 政府换届 ) 以后中国房地产的牛尾行情; 2 、看涨明年 3 月份以后新一轮通货膨胀; 结论相关城市整体的宏观市场、商业及其他物业市场、规划等环节,是解决项目发展战略及市场定位的基础性分析 第二部分 项目基础分析昆明地处中国西南,云南省会,是国内知名的旅游城市,规划中未来的泛亚中心城市 云南...

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