昆风地块前期市场定位方向策划报告2012 年 12 月报告体系一、行业大势二、项目基础分析三、项目界定四、西市区客户群特征及需求五 、项目本体分析六、项目发展定位七、国内老年公寓案例分析八、案例分析对本项目的借鉴九、产品打造建议十、项目风险分析及应对策略十一、项目运营发展策略思考十二、项目平面布局规划第一部分 行业大势行业大势1 、“十二五”期间完成 3600 万套保障性住房建设， 3600 万套 =30 亿平米 = 等于全国 5 年商品房开发总和；2 、“限购”的根本目标是为保障房让路，换言之，在“十二五”期间或保障房建设目标达成之前不会取消；3 、 98 年分税制改革拉开了地产行业的腾飞大幕， 2011 年开始的营业税合并增值税目前已经在 10 余省市实施，标志着国家为下一步强化调控埋下了伏笔；4 、全国人口信息采集已于 6 月底完成，全国省市地税官员进京进行为期半年的培训 , 房产税成为悬在行业头顶的“堰塞湖”，中央与地方的博弈背景下，什么时候实施都有可能；这样的数据与趋势不得不让我们关注！1 、瑞信调查的中国居民对于房地产看涨 / 看跌指数， 2011 年 10 月至 2012 年 4 月处于 50 以下（整体看跌）。 2011 年 11 月见最低点之后，连涨 8 个月，其中 5 月份跨越了50 这一荣枯分水岭。2 、美国 2012 年 9 月 14 日实行 QE3∞ ，日本实施 QE9 ，中国政策上再一次淡化房地产打压措施的情况下，中国房地产大周期（ 18 - 20 年涨跌轮回，具体参见博文：库兹涅兹房地产周期）的上升阶段尚未完全走完。这一轮三年左右的房地产库存周期很可能将于明年 3 月前后结束。3 、图一：中国人民银行资产负债表“储备货币”增量（单位：万亿人民币 / 年）注：原始数据更新到 8 月份（央行仅公布到 8 月份）； 9 月及以后为计算机拟合预估数据。图二：商业银行系统“每月新增外汇占款” 6 个月移动平均值注：原始数据更新到 9 月份； 10 月份及以后为计算机拟合预估数值 从外汇占款和其它经济指标综合来看 ; 1 、看涨明年 3 月份 ( 政府换届 ) 以后中国房地产的牛尾行情； 2 、看涨明年 3 月份以后新一轮通货膨胀； 结论相关城市整体的宏观市场、商业及其他物业市场、规划等环节，是解决项目发展战略及市场定位的基础性分析 第二部分 项目基础分析昆明地处中国西南，云南省会，是国内知名的旅游城市，规划中未来的泛亚中心城市 云南...
