白勇制造价值房地产金融生态链地产基金以下为北京鼎峰地产投资顾问有限公司合伙人白勇的主题演讲：【白勇】：大家好！这次题目主要讲山坳上的房地产。这个说得挺对的。过去很多年，中国房地产一直在平坡上，开的速度很快，现在终于冲到山坡上了，可能最重要问题就是需要减速、换挡。到底换什么挡呢？第一，金融里面的地产基金。第二，宏观经济中把握投资和退出时机。第三，锻炼我们开发、经营管理能力。我主要讲金融里面的地产基金，我花一分钟介绍一下我们公司的情况，我们是来自瑞典一家投资基金，我们来自瑞典，08 年开始成立，进入中国投资二三线城市，目前投资重点基本上放在环渤海区域，因为我们想区域集中，中国太大了，尤其跟北欧国家相比。我们投资方式两种都有，一类就是买土地，收购一些项目进行开发。第二，收购一些公司股权，跟公司一块合作。这样对应我们资产管理模式比较独特的。我们自己是一个基金，但是同时有一个比较大的资产管理队伍，就是有开发队伍，同时也有经营管理队伍，我们团队基本上比较全面。说实话，花了三年建立起很庞大的团队是很辛苦的。我们大部分人都是从猎头那里挖过来的，猎头费花了上千万了。我结合房地产金融链讲一讲房地产基金的角色。这是一个房地产开发过程中跟钱相关的流程。第一步就是股权基金，我们过去大部分开发商都是用着自己的钱，自有资金就是用自己的钱投自己的项目，私募基金就是用别人的钱投别人的项目，产业资本就是用自己的钱投别人的项目。当然也有用别人的钱投自己的项目。最后是一些自用者、投资者、股票投资者、机构投资者。他们要求的回报也是相对比较低的。最前端，包括私募基金、自有资金在内对回报要求比较高。我特别讲两点，一个是 RIETs 这个事，昨天中房的孟总讲了 RIETs，实际上在国外每次都是金融危机政府讨论这个问题，RIETs 在中国讨论了很多年，这个东西很明白，只不过需要决策部门做一个决断。另外一个，中间都有各种各样的债券融资，我特别强调一点，经营物业抵押贷款，昨天恒隆陈先生讲商业物业不能散卖，我很有同感，我对此作点发挥。我们中国这些人房地产比较热，大部分开发商开发后就卖掉。但是对于购物中心这样的持有物业这样卖掉，就是对城市的不负责任。因为一个好的购物中心，一个城市就这么几个好的低端，这些好的购物中心做得很好，他就会对城市生活方式、消费模式产生很大影响，假如都散卖，经营会很不好，最后影响这个城市不光是 50年，是上百年。为什...
