11 、开发商：我们所面对的委托方多为住宅业务为主的开发商，不懂商业，不仅需要知道项目能做什么，还要知道具体怎么做，一是形成看得见、摸得着的蓝图，二是建立与设计师对话的平台。2 、设计师：目前国内大多设计师对住宅比较在行，但对商业理解不深，不掌握商场规划布局当中的各种商业业态的特性和商场经营特有的运作规律，对各种空间、设施与商场的实际需要难以做到相辅相成。规划：商业地产“第一生产力”顾问公司产品规划建议与评价的作用2总体规划——规模配比、各物业关系（价值实现、开发分期）业态（功能）空间——不同业态之间的关系、位置、面积、建筑要求（层高、柱距、承重、交通、水电暖通、排污）、营业与辅助空间关系交通关系——城市交通与项目、人与车、内与外、垂直与平面、主力店与非主力店、不同业态功能（同营业时间、不同营业时间）商业氛围（感觉体验）——建筑、园林景观、标示广告、广场、出入口、门庭（中庭）、可视度、过道、店铺形象顾问公司产品规划建议与评价的主要内容东营胶州路商业项目4本项目位于东营市东城市区核心位置，传统胶州路商圈内本项目位于东城核心位置，步行 10 分钟可达市政府本项目至西城济南路商业区的交通距离约 20 公里，私家车行使需 20-30 分，公交车运行近一小时西 城东 城商河路济南路庐山路西四路西三路西二路市政府项目属性界定项目属性界定本案5序号商场名称面积商业形态1众城商场6000 平商场2金座商城3000 平商城3天瑞商厦5000 平商城4时代家具城2000 平专业市场5工业品市场大棚2500 平集贸大棚6工业品市场内部商业街8000 平商业街7南部商业街3200 平商业街8沿街商铺6000 平沿街商铺总计约 3 万平1234567胶州路8业态结构：服装鞋帽占比约 40% 、小商品占比约 15% ； 餐饮、娱乐缺乏本项目所在的胶州路是东城核心传统商圈，以中低端服装、小商品为主，是目前东城人气相对最旺的商业区本案6项目目标和限制条件 尽快规划建设并投入运营，提高区域城市形象，通过本项目进一步提升与政府良好的合作关系；通过从市场角度对商业进行定位，顺利实现物业变现，并在未来实现商业良好的经营； 项目所在东城区商业氛围不浓，消费外溢至西城的现象明显；东城新建商业物业规模巨大，远远超过需求。 项目规划有要求严苛的农贸市场和回迁物业，对项目定位和业态规划有很大的影响。项目目标现状与约束条件项目核心问题项目核心问题7项目核心问题1. 如何从商...
