前 言《孙子兵法》一开篇就讲到，“夫未战而庙算胜者，得算多也。”什么是庙算？对房地产开发来说，就是项目的前期策划，尤其是战略和策略层面的把握与设计，即项目市场定位，在很大程度上决定了项目的成败。本策划方案是以专业的市场尺度对项目进行市场调研分析、策略把握，根据土地资源的最高使用价值，以最符合市场需求及客观有效可行的利益目标来决定如何设计产品，如何确定其功能需要，即在技术可行，规划许可且财务允许的前提下达到资源的最有效整合，并在保证效益最大前提下达到缩短销售时间、减少投资风险、为开发商在房地产界树立卓越形象的目的。一、社会经济背景简要分析 （一） 总体宏观环境（1）国家政局稳定，政体改革对社会发展无不利影响，在中长期内有利于国家经济的发展。（2）整体国民经济的发展呈现经济理论中描述的最佳状态，加入 WTO 给国民经济带来更多的是机遇，经济增长将成为中长期的市场特征。“高投入、高增长”的宏观经济政策在短、中期内对经济发展的影响是有利的，但是，该政策的中长期是利、是弊，有待观察和进一步评估，以及后续相关政策的内容而定。（3）非公有制经济，特别是私营经济的发展无论是质还是量，都将有一个较大的发展，将成为未来市场中最活跃的部份。2、区域经济及微观环境（1）本市经济发展势头良好，持续五年保持 10%以上的增长速度，给城市发展奠定了良好的经济基础。（2）经济结构，产业结构的进一步优化，使占经济总量 80%的国有企业中的亏损面在减少，经济效益向好的方向发展，但效益的增长是有限的。（3）经济效益在各行业之间的转变明显。一方面，一、二类产业和传统行业的人的收入增加有限，另一方面，新经济的优势明显，相关从业人员的收入水平提高很快。虽然这部分总量逐年增加，但还未成为社会主流。与沿海及最发达城市相比，质与量上还有很大差距。虽然，这一阶层已经形成，但是力度与厚度，还很薄弱。（4）全市的居民收入水平逐年增加，但增幅不大，短中期内不会有大的提高，且社会财富阶层归集现象日趋明显。（5）以住房需求为代表的市场需求增加，梯级的消费特征日趋明显，消费信心、消费力上升，消费观念与消费品味不断提高，但居民消费水平与消费能力不协调。（6）城市进程的步伐进一步加快，“一小时都市圈”的构架建立，使南京市做为一个国际化中心城市的吸引力更大、市场前景更加广阔。3、行业背景（1）房地产业具有的和其它行业与人民生活高关联度与高紧密度的行业特...
