威尼斯名人苑企划方案一、 市场分析1、虹口地区区域前景改革开放使虹口成为投资热土，城区建设如火如荼，投资了 4.2亿完成区内道路的改造和拓宽，并从外区引进和合资了 130 余家房地产企业，年内的开发量达到了 200 万平米。上海最具开发前景的北外滩黄金区域也正在为广大投资商所看中，虹口区正在形成以虹口公园为中心依托北外滩而成的高档生活居住区。瑞虹新城、正润欧洲花园、绿洲紫荆花园，国际公寓等一批高档住宅楼宇构成高档生活居住区的基本框架。2、周边个案情况分析周边楼盘大致可分为两个档次，一为楼盘均价 6500 元/平米的高档特色楼盘，一为楼盘均价 5500 元/平米左右的中档楼盘。楼盘名称均价（元/平米）销售率高档楼盘瑞虹新城、 700080%（一期）绿洲紫荆、 650095%正润欧洲、 660099%中档楼盘艺树林、440020%金殿苑、550025%中皇广场、 500050%虹锦家话、 500065%飘鹰花苑、 480060%临平采风520040%3、本案状况分析本案作为区域内新推向市场的楼盘，楼宇定位将有两个选择即是定位于高档楼盘还是中档楼盘。高档楼盘中档楼盘均 价 （ 元 / 平米）65005500竞争楼盘瑞 虹 新 城 、 绿 洲 紫 荆 花园、正润欧洲花园。艺树林、金殿苑、中皇广场、虹锦家话、飘 鹰 花 苑 、 临 平 采风。面向客户开放性的，深具发展潜力的特定阶层。可来自于外区。区域性的，以原住民为主体目标客户群。预计价格空间源于阶层客户经济特征，消费潜力巨大，总价承受力强，价格空间有较大弹性，易于拓展。区域性客户总价承受力相对薄弱，价格空间钢性较强，拓展空间狭小。产品取向产品、文化、服务附加值的全面提升。体现一定的产品附加值。从上表中可以看出，如果定位于中档楼盘，周边存在较多竞争楼盘，将面临极大的竞争压力。目标客户区域范围较小而且他们的心理承受价格弹性有限，一旦周边的中档楼盘低价回笼资金，将会吸引大批本案的目标客户，而本案作为新上市楼盘，如跟着降价竞争的话，对后续体量的市场去化会形成极大的风险，如不降价竞争的话，就无法与周边楼盘抗衡，使本案处于更为不利的境地。如果定位于高档楼盘，正润欧洲花园、绿洲紫荆花园都已销售完毕或进入销售末期，周边只有瑞虹新城形成竞争威胁。而且定位于高档楼盘，目标客户不局限于周边区域，客户来源面广阔，同时高档楼盘的目标客户经济实力雄厚，价格拓展空间大。定位：本案应定位于区域高档楼盘。4、本案定位取向本案与瑞虹新城定位于同一档...
