浅议房屋租赁中次承租人的优先购买权

浅议房屋租赁中次承租人的优先购买权(全文)由于房价的居高不下以及流淌人口的日益增加，租赁早已成为了人们的最佳选择。而随着租赁市场的快速进展，转租现象的发生也日益普遍。所谓转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。我国《合同法》第 224 条对此做了明确的规定。依据是否符合法律的规定，转租有合法转租和非法转租之分。然而我国法律规定在确定了合法转租的效力的同时，却未能相应地给予次承租人所应享有的，与承租人全都的权利，这其中便包括优先购买权。立法上的缺失，导致对于次承租人是否享有优先购买权这一问题始终存有极大的争议。也使得处于转租关系薄弱环节的次承租人的合法权益往往得不到保障。一、次承租人优先购买权的性质房屋次承租人的优先购买权本质上还是承租人的优先购买权，因而讨论次承租人的优先购买权的性质本质上还是讨论承租人的优先购买权。最高院贯彻《民法通则》意见第 118 条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的承租人可以恳求人民法院宣告该房屋买卖无效。”我国《合同法》第 230 条明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”关于承租人优先购买权的性质问题，始终存在着很大的争议，主要观点有：“期盼权说”、“形成权和附条件形成权说”、“债权说”或“物权说”等，在此不一一赘述。笔者认为，承租人的优先购买权是一种附条件的形成权，是法律给予承租人的一项特别爱护措施，即承租人得以其单方面表示而形成以出卖人与第三人之间同等条件为内容的合同，无须义务人的承诺。并且，由于形成权行使后，相对人处于极不利的地位，为了爱护相对人的利益，要对形成权的行使设置肯定的条件。这种条件可以是相对人同意的,也可以是法律经过利益衡量直接规定的。出租人出卖房屋时，当出租人与第三人确定了承租房屋出卖条件后，承租人只要依靠自己的单方意思表示，就可以形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖关系，即将双方原有的租赁关系变更为买卖关系，承租人的优先购买权在作用方面明显与形成权相符。二、次承租人是否享有优先购买权次承租人优先购买权的基础法律关系是转租人与次承租人之间的转租合同，涉及到的当事人是出租人、承租人、次承租人和第三人，与承租人优先购买权的法律关系存在着很大的不同，这...