免责条款在商品房预售合同中的适用

免责条款在商品房预售合同中的适用所谓免责条款是指当事人双方在合同中事先约定的旨在排除或限制其将来责任的条款。现代社会中经济现象变化多端经营活动存在一定风险在合同中事先约定免责条款可以合理分担风险保证企业合理化经营平衡合同双方的利益关系。但如约定不当也可能造成合同一方凭借其地位而制定不公平的条款免除自己本应承担的责任损害对方利益的后果。在商品房预售中即常常出现此种情形：商品房开发商籍自己雄厚资本及专业知识制定一些对购房人不公平的免责条款如免除延交房责任条款、免除房屋质量责任条款等损害购房人的利益。那么如何认识这些条款的效力? 在审讯理中如何进展审查? 怎样对免责条款进展规制? 本文根据合同法对免责条款的规定结合商品房预售的实际情况对以上问题进展分析和讨希望能对审讯理有所裨益。 一、免责条款订入商品房预售合同条件 当事人意思自治是民法的一项原那么在一般情况下法律对当事人之间协协商定的条款并不加以过多干预。但对合同中的免责条款由于其所具有的特别意义及对合同双方权利义务的重要影响各国法律一般都规定制定免责条款的一方负有提请对方注意的义务且提请注意应到达充分、合理的程度以防止相对一方在不知情或不完全理解的情况下订立合同。假设制订免责条款的一方未尽到提请注意的义务那么该免责条款视为未订入合同不得成为合同的一部因此不对当事人产生约束力。那么怎样才是充分、合理的提请注意呢? 可以从以下几个方面进展分析： ( 一) 的外型。“外型须予人以该载有足以影响当事益之约款之印象否那么相对人收到该根本不予阅读使用人之提请注意即不充分。〞( 见刘荣宗著? 定型化契约文专辑? 第8 页三民书1988年版。) 也就是说订立免责条款的应足以使当事人明白其性质认识到它是合同的一部。假设的外型未作到这一点那么其中的条款不能被视为订入合同。如：销售商在广告中登载" 房一售出概不退换" 在房屋图纸上标注" 本对因施工责任造成的质量问题不承担任何责任" 在办公地点张贴的写有" 对非因本原因造成的延交房本不承担任何责任" 内容的告示等。由于这些广告、房屋图纸、告示的外型缺乏以使购房者明了其性质因此假设双方在书面合同中并没有特别说明其为合同的一部那么这些广告、房屋图纸、告示中的免责内容不得作为合同的组成部。 ( 二) 提请注意的。提请注意可以实行个别提请注意和张贴的方式。在商品房预售中应以个别提请注意为原那么除非特别情况售房方不得实行...