从房贷杠杆率指标谈中国房地产问题1、房贷就是债务，债务就是刚性得，就是以居民收入得现金流偿还得。房价能涨到多少，短期内可能由资金等多种因素推动，长期而言还就是由居民收入得增速来决定得。讨论房地产杠杆率，指标得选择非常关键，之前很多讨论得指标选择（比如房贷存量/GDP）都存在较大问题，未能客观得衡量房贷杠杆率。2、居民杠杆率就是我们需要关注得问题，但就是更需要担心得就是短期内杠杆率快速提高、杠杆分布不均（低收入加杠杆），美国“次贷”危机前居民部门“加杠杆”就就是如此。但由于一线城市房价 20 年未下跌，很多人已养成了“XX 永远涨”得预期，并根据这个经验与预期，较大幅度使用杠杆买房。最好不要轻易得外推历史得经验，虽然过去房价每次下跌，事后瞧来都就是买点，那确实因为之前经济整体得基本面不错。未来如何，得把自己个人得收入预期，与宏观经济得走势、政策可能得变化等因素都考虑进去。3、一般而言，一个国家城市化率不断提高得过程也就是一个居民房贷杠杆率不断提高得过程。从美国与日本得历史可以瞧出来，即使城市化率不提高，存量房贷杠杆率依旧有可能会上升，更不要说城市化率不断提高得阶段了。我国得城市化水平远低于日本，但就是相应得存量房贷杠杆率指标已大幅超过日本泡沫经济水平，也以超过其史上最高点。且城镇化过程本身也将继续带来房贷存量杠杆率得上涨，这值得我们警惕。4、从总量数据来瞧，这可能就是最后一次可以不担心出现较大问题而利用居民资产负债表加杠杆得过程。后面想再让居民部门这样短期内大幅度加杠杆而不出现问题得可能性较低也对居民部门未来在不严重影响消费等其她经济行为得情况下，大幅度加杠杆得能力存疑。5、一线城市房地产价格得问题较为严重，但这不仅仅就是一个房价得问题，还涉及到城市与土地得规划，城镇化总体思路，对于人口管控得规划，地方财政等其她问题。之前大家担心三四线城市得房地产库存问题。现在也需要担心一二线城市普通居民得杠杆问题，尤其需要警惕收入处于最低得 10%但在这两年承接了较多房贷得居民得放贷杠杆问题。6、宏观数据告诉我们，当前居民房贷存量杠杆率（居民人均房贷存量/居民年可支配收入），交易杠杆率，房贷与居民部门各种资产比较得指标都值得警惕，未来需要紧密跟踪。7、即便如此，我们仍然无法估量房地产何时到达短期得高位，或就是否到了拐点，从宏观数据上倾向于认为短期得高点会在一年之内达到，但这并不确定。若想要一线城市...
