（2025）004 号宗地投资可行性讨论报告 目 录第一部分 项目概况 4一、宗地基本情况 4二、宗地猎取进程 11第二部分 城市进展情况 12一、城市概况 12二、经济环境 13三、周边可比土地市场成交情况 17四、宗地所在区域进展规划 18第三部分 房地产市场分析 23一、房地产市场总体概况 23二、2025 年郑州市区房地产主要指标 24三、XX 新区市场状况 25四、地块区域主要竞争楼盘情况 27五、XX 新区办公物业产品特征 28第四部分 写字楼消费者需求分析 36一、目标客户群体构成分析 36二、目标客户群对写字楼的需求分析 36三、目标消费群体消费心态及消费行为讨论 38第五部分 项目定位 39一、项目 SWOT 分析 39二、写字楼定位 39三、商业定位 40四、产品设计建议 41第六部分：规划方案建议 42一、项目规划主要依据 42二、规划方案建议 42第七部分 投资分析 44一、项目成本分析 44二、销售价格分析 47第八部分：经济效益分析 48一、最高可承受地价分析 48二、敏感性分析 49第九部分：主要结论和建议 50一、主要结论 50二、主要建议 50前言——项目综述XX（2025）004 号宗地位于 XX 新区九如路东，龙湖中环南路北，用地面积约 48 亩，将于 7 月 13 日挂牌出让。用地性质为商务金融，容积率为 2。根据宗地自然条件和周边市场状况，确定项目定位为新客站地标写字楼。规划方案以两栋点式写字楼为主楼，主楼之间以两层商业用房为纽带连接，入口大堂以钢结构做成两层挑空。可实现商业销售面积约 1.1 万平方米（含地下一层），写字楼销售面积 5.76 万平方米，地下车库 570 个。依据同比市场定价，写字楼正常销售均价为 16000 元/平方米，商业销售均价（两层商业）20000 元/平方米，地下车库 12 万元/个。在税后销售利润率为 15%、20%、25%的情况下，该宗地最高可承受地价分别为 2177 万元/亩、1948 万元/亩、1719 万元/ 亩 ， 可 实 现 税 后 利 润 分 别 为 17183 万 元 、 22911 万 元 、28639 万元。第一部分 项目概况一、宗地基本情况（1）宗地名称：XX（2025）004 号宗地。 （2）用地性质：商务金融（3）用地年限：自土地出让之日起 40 年。（4）宗地位置：位于九如路东，龙湖中环南路北。该宗地东侧为龙翔二路（规划路），北侧目前为农田，规划用途为居住用地。XX（2025）004 号宗地位置图宗地片区中心位置距离 XX 新区 CBD 核心商务区仅 2 公里...
