物管培训-房屋设备维修管理

房屋设备维修管理一、房屋设备的保养与维修为了保证设备的正常运作，必须对各种房屋设备进行保养与维修。1. 设备保养房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设 备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采纳三级保养制(即日常维护 保养、一级保养和二级保养)。(1) 日常维护保养。是指设备操作人员所进行的常常性的保养工作。主要包括 定期检查、清洁保养;发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。(2) 一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要 包括对设备的某些局部进行解体清洗,根据设备磨损规律进行定期保养。(3) 二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部 修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。2. 设备维修房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进 行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：(1 零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进 行局部修理。(2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分 解体修理和更换少量磨损零部件,保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设 备正常运转。更换率为 10%~30%左右。(3 大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换 主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过30%(4 设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术 性能落后,效率低、耗能大或污染日益严重,需要更新设备，提高和改善技术性能。(5) 故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员 实行紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。(6) 设备维修日常工作。3.房屋设备维修的特点(1) 设备投资大导致设备维修成本高。相对于房屋建筑本身而言，房屋设备的维 修一次性投资大、成本高,因为房屋设备使用年限较短。一方面房屋设备因使用 而发生有形损耗,致使其使用年限缩短，另一方面,由于技术进步，出现了性能更好、 使用更舒适方便的新型房屋设备发生的无形损耗，导致其使用年限缩短，这种无形 的和有形的损耗，都会引起房屋设备的维修更新间隔期的缩短，从而使维修更新成 本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒适方便的设备一次性投资较大，因此, 维修更新这种设备的成本就较高。(2) 维修技术要...