土地抵押融资中的风险防范保护购买权还是抵押权？ ——银行在土地抵押融资中的风险防范 一、问题的提出 案例一： 2025 年 3 月，某银行对某房地产公司提起诉讼，要求房地产公司立即偿还贷款本金 2,500 万元以及相应利息，并要求对该公司开发的某小区约 50 亩土地使用权行使抵押权。 法院在审理案件过程中，经调查发现了以下事实：1、该住宅小区的房屋早在数年前就销售给了大约 200 户购房人，并且这些购房人已经通过按揭贷款或者其他方式付清了房款。2、大约 160 户购房人通过该商业银行办理了按揭贷款手续，另有 40 多户购房人实行一次性或者分期付款的方式付清了购房款。3、开发商在申领预售许可证时，银行向房地产管理部门出具了同意办理预售许可证的证明。但是，在销售房屋过程中，开发商却未告知购房人土地使用权已经抵押的事实。4、该小区房屋一直未办理产权分户登记手续。5、银行与开发商在签订土地抵押合同后到土地管理部门办理了抵押登记手续。 案例二： 2025 年 5 月，甲银行与乙开发商签订抵押贷款协议，乙开发商将正在开发的某公寓 1－4 层作抵押向甲银行申请贷款 1 2,000 万元，双方办理了在建工程抵押登记手续。在工程进行过程中，甲银行根据乙开发商的请求，向房管部门出具了同意乙开发商预售公寓 1－4 层的证明文件，甲开发商取得房管部门核发的预售许可证。凭房屋预售许可证，乙开发商销售了公寓 1-4 层部份房屋。但是，开发商并未告知购房人房屋已经抵押的事实。 2025 年 10 月，贷款到期，乙开发商无法偿还贷款本息，甲银行提起诉讼，要求乙开发商偿还拖欠的贷款本息，并要求行使抵押权。 上述两案在处理过程中均遇到了相同的法律问题，法律应当保护抵押权还是房屋购买权？对这一法律问题的认识和澄清，不仅有利于帮助银行规避开发土地抵押贷款中的法律风险，而且也有利于保护购房交易关系。 二、开发商预售已经抵押的在建工程或者转让土地使用权对银行的风险 《担保法》第 49 条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人，转让行为无效”。根据这条规定，在没有取得抵押权人同意或者通知受让人的情况下，开发商转让已经抵押的在建工程或者土地使用权属于无效。在实践中，由于预售设定了抵押权的房地产（含在建工程和土地使用权抵押），必须事先取得抵押权人的书面证明文件，因此...
