【房地产开发流程与关键环节】 房地产开发的实际操作大致上可分为五个时期：策划与决策时期、规划设计与拆迁融资时期、开工建设与市场营销时期、房屋交付与证件办理时期和售后服务物业治理时期。其具体内容和流程如下图所示： 房地产投资项目信息收集 项目的分析选择 （区域经济、项目状况、投资规模、预期收益、投资风险） 项目的初步可行性讨论（人口、经济收入、都市房地产成熟度、楼盘竞争状况、购买能力、住房消费变化趋势、楼市走势、项目优势、投资规模、融资方案、投资风险） 合作方关于项目的初步谈判 （合作方式、投资规模、双方责任和权力、收益分配、项目进度） 项目的详细可行性分析报告（人口、经济收入、都市房地产成熟度、楼盘竞争状况、购买能力、物业供求现状分析及对以后的趋势推测、户型变化趋势分析、价格推测、目标客户定位、项目定位、营销策略规划、投资规模、成本测算、融资方案、收益分析、敏锐性分析、投资风险分析、公司资源分配、项目组合分析等综合评判分析、投资决策） 合作方签订项目合作协议书、合同书 向规划设计部门申领规划设计要点，以获得规划设计要点通知书编制项目建议书，向计委申报立项报告； 编制项目投资分析的详细可研报告（项目融资运作）根据可研批复文件和规划设计任务书，向规划部门呈交项目选址书面申请领取项目选址意见书，申请规划设计要求 托付设计单位进行方案设计送审设计方案，申请建设用地规划许可证 领取建设用地规划许可证向土地治理部门申请建设用地 扩大初步设计、施工图设计 向房地产主管部门申请房屋拆迁许可证 办理土地证 申办建筑工程规划许可证签订拆迁安置补偿协议领取建设工程规划许可证拆迁向建委领取开工许可证，进行施工单位招标 项目建设施工 市场营销策划（质量、供给、成本的操纵） 媒体宣传、现场包装 内部认购 向房地产主管部门申请预售许可证工程验收 销售与销售操纵全部工程竣工 四方验收住户入住 办理房产证等证件和售后服务 物业治理服务房地产开发投资周期长、风险程度高、流程环节多，作为高级治理人员不可能每一环节和细节都高度关注，而应该把精力集中在房地产开发过程中最关键的环节上。我认为最关键的环节是前期策划、规划设计和营销策划及销售操纵这三个方面。环境分析，结合企业自身资源优势，确定开发项目的物业业态，界定和讨论目标客户群体，挖掘和分析目标客户群体的现实需求和潜在需求，运用制造性思维对项目进行市场定...
