土地使用权转让的特点和方式 sO100 一、土地使用权转让的特点 土地使用权转让是土地使用人将其拥有的土地使用权再移转给他人的行为
这里的“再移转”，是指土地使用人在从政府或其他人手中取得土地使用权，已经发生至少一次土地使用权主体的变更，而转让意味着至少第二次主体变更
由于转让是以主体的变更为界定标准，以土地使用权出售、交换、赠予、继承、合建、投资入股等涉及土地使用人变更的行为均可视为土地使用权转让行为
土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点，包括： 1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转
关于土地与地上物，理论上有一元主义和二元主义之说
所谓一元主义，是将土地和其地上物视为一个整体的权利，或如德国民法，将建筑物视为地上权之附属物；或如日本民法之相反规定，将地上权视为建筑物之附属物
采一元主义者，附属物不得离开主体权利而独立存在〖注：参见史尚宽著：《物权法论》中国政法大学出版社 2000 年版，第 198 页〗
所谓二元主义，是把土地和地上物视为两个独立的权利，两者互不附属
二元主义并无绝对不妥，假如房产被视为是一种独立的权利，并能对其占用的土地权利建立相应的补偿制度，两种独立的权利也可相安无事
在我国，有地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地使用权和地上建筑物，并对其分别发证，但因两种权利之间缺乏相互协调和补偿的法律规定，在土地使用权与房产权分属不同当事人时，当事人对各自权利的处分常常互相排斥、互相抵触，致使人们对二元主义产生误解
依我国现时法律，建筑物和其他定着物、附着物均附属于土地，土地使用权转让，地上物一并转让
2、权利义务一同转移
这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分
如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无论该地块的土地
