**城大道项目地块投资估算一、项目销售均价及投资收益估算根据本地块周边楼盘价格走势和市场承受能力，如本地块从 2025 年下半年起开发，项目价格范围应在 2800—3200 元/M2，在此以整体均价 3000 元/M2进行初步投资估算：1、经济指标总用地面积： 5048.28M2（合 7.58 亩）容积率： 3.5绿化率： 30%绿化面积： 1514.48 M2总建筑面积： 17669M2建筑类型： 高层，层数 19 层（限高 60 米）整体均价预估： 3000 元/M2总销售额预估： 5300 万元2、成本估算注：首先将土地成本抛出，后在下一段进行土地成本与总收益的敏感度分析。表 1：初步成本估算表序号项目指标数量总量说明1土地成本暂不计2前期成本174 万2.1三通一平80 元/M25048.28M240 万包含水、电、围墙及其他2.1.1通水5 元/M22.1.2通电50 元/M22.1.3围墙12 元/M22.1.4其他10 元/M22.2勘测设计25 元/M25048.28M212.6 万**市平均水平为 25 元/M22.3监理1.50％2.4人防40 元/M217669M270.6 万2.5初步绿化1 元/M217669M21.7 万2.6墙改基金8 元/M217669M214.1 万2.7楼房放线30 万2.8档案押金5 万3建安成本2650 万3.1高层1500 元/M217669M22650 万4配套成本85 万4.1区内管网80 元/M25048.28M240 万包含自来水、雨污水、暖通等4.1.1自来水15 元/M24.1.2雨污水15 元/M24.1.3暖气50 元/M24.2庭院绿化100元/M21514.48 M215 万绿化率以 35％计（此单价包含小区道路）4.3电力箱变及管网60 元/M25048.28M230 万5管理费用140.4 万5.1广告费用2.0％5300 万106 万5.2销售费用2.5％5300 万132.5 万6税费583 万6.1税费合计11％5300 万583 万税费以总销售额的 11％计（含企业所得税、土地增值税、房产税、印花税、营业税及附加，不含土地使用税）7利息71.5 万1/3 建安×9％8不可预见130 万一根据总投资的 3～5％计算总 计3834 万 注：以上数据是按**的标准核算，结合许昌特定情况，实际成本会低于预估成本。3、土地成本建议由以上初步投资估算，得出以下关于土地费用总额和估计总收益之间的敏感度分析表：表 2：土地成本与预估收益敏感度分析表土地单价90 万/亩100 万/亩110 万/亩120 万/亩土地费用总额682.2 万758 万833.8 万910 万成本预估（除地价外）3834 万3834 万3834 万3834 万总开发成本4516 万4592 万4668 万4744 万总销售额5300 万5300 万5300 万5300 万总收益784 万708 万632 万556 万收益率17％15.4％13.5％11.7％结论：由投资收益分析表可得出，本项目的整体赢利空间偏低，同时项目规模较小、开发周期短，价格提升空间有限，因此建议放弃。****房地产咨询代理有限公司2008 年 4 月 30 日预期
