第四章 开发模式一、投入产出分析（一）开发成本1．房地产的成本构成单位开发成本及开发总投资额测算必须根据详细规划，根据具体的土地现状、拆迁估价水平，结合新建面积、容积率等方面的指标，才能进行准确测算。在详细规划未出来前，只能提供测算框架及大致的估算结果。整体投资估算的第一步是分析房地产的成本构成。表 4-1：房地产开发成本构成一、开发费用项目备注１．土地使用 权取得费 土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费一般占总成本的 30%，具体因项目而异。大头是土地出让金和房屋拆迁安置补偿费。２．前期工程费建设项目前期工程咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费综合起来一般为 100 元/建筑平米。３．建筑、安装工程费建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与进展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。因建筑结构而异。从 700 元到3000 元/平米，一般占项目总成本的 30%左右。４．基础设施建设费基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。因地块的开发程度而异。５．公共配套设施建设费公共配套设施建设费，为根据北京市人民政府《关于本市新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标管理的通知》（京政发［１９９４］７２号）规定配置，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。依 据 详 细 规 划 和 施 工 图 预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。６．开发间接费 开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。二、期间费用项目备注1、管理费用管理费用是指企业行政管理部门为管理和组...
