*** 项 目策 划 报 告目 录——市场篇 一、房地产市场状况二、区域调查 三、片区地产项目简析 四、区域人群分析——产品篇 一、 产品定位 二、 产品 SWOT 分析 三、 客户群定位 四、 产品建议 五、 大门建议 六、 车位建议——销售篇 一、 总体销售策略 二、 销售价格策略 三、 付款方式策略 四、 销售预测 五、 销售造势 六、 销售准备工作——广告篇 一、 推广时机建议 二、 推广总体策略 三、 总体形象定位 四、 包装重点 五、 广告总体预算 六、 媒体建议 七、 立体化市场推广建议——投 资 分 析 报 告市 场 篇 一、房地产市场状况随着政府对房地产业的各种政策出台，西安的房地产市场依旧不温不火。总体来看，目前的西安房地产开发存在着这样一个特点：一方面是商品房总体开发量大，积压情况严重；另一方面是商品房有效供应严重不足，消费者买不到所需的房子。在这种市场条件下，开发商只有切实的从市场的需求出发，从消费者的需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争中取胜。西安市住宅市场，具有如下特点：1、商品房总体开发量过大，积压现象严重 银行住房贷款的普及，调动了消费者的购房热情。于是，有的开发商盲目地进行大规模开发，使西安的商品房总开发量迅速猛增，直至过剩，甚至出现一个区域内数个项目同时开发的情况。但是，在这种大规模的开发行为中，真正卖得好的项目却只是少数。商品房的大量积压，使开发商们感到了市场形势的严峻。有不少号称是大手笔、新概念的楼盘一面市就受到了消费者的冷落。2、市场有效供给不足，需求与供给发生错位 虽然市场上商品房的供应量如此之大，但仍有众多的购房者买不到适合自己的房子。这说明，消费者并不是没有购房的需求，而是商品房的供应与消费者的需求类型发生了严重的错位。因此，那些对准了购房者的需求的项目就能引起消费者的购房激情，从而制造出一个个销售奇迹。反之，那些与消费者的需求发生错位的项目就只能在竞争中被淘汰，而成为积压房。3、差异化营销成为占领市场的有效办法 房地产营销之根本，就是要找出市场的空白点、机会点，为项目树立鲜亮的风格特色，与其它项目形成区隔，从而减少竞争，占领市场。人无我有，而“我有”若为市场所需，“我”就占领了市场。因此，虽然市场竞争如此的激烈，但仍有少数的楼盘在消费者中引起了轰动，一面市就被一抢而空，甚至被炒高数倍的价格发售。比如...
