卢湾区住宅市场概况(1)VIP免费

报告单位：上海天启企业策划有限公司上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期：二00二年十二月天启&开启地址：上海市凯旋路2200号2楼电话：021-64478447传真：021-64482720卢湾海悦花园市场调研报告卢湾区房地产市场分析一、区域概况卢湾区是上海中心城区之一，位于市中心南部，北距人民广场2公里，距铁路上海站5公里，西至虹桥机场15公里，东抵十六铺客站3.5公里。境域四至：东沿西藏南路至淮海中路与黄浦区相接；沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江边路抵黄浦江江边码头，与原南市相邻，西沿日晖港东水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陕西南路至长乐路口，与徐汇区交界；继沿陕西南路至延安中路口与静安区接壤。南以黄浦江与浦东新区相望。北沿延安中路，至成都南路，与静安区相连；沿金陵西路、金陵中路与黄浦区比邻，全境东西约2公里，南北约4公里，总面积8.02平方公里，其中水域面积0.5平方公里，区境内辖淮海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道，共设83个居民委员会。截止2001年末，全区常住人口34.63万人。二、卢湾区住宅市场概况2001年四季度-2002年三季度卢湾区商品房供求关系卢湾区批准预售面积（万平方米）占中心城区总量比重（%）已登记预售面积（万平方米）占中心城区总量比重（%）供求比2001年4季度58.5690.6615.1739.251：0.262002年1季度2.1166.3513.7235.131：6.502002年2季度14.3823.1214.9736.401：1.042002年3季度22.3255.3013.4838.211：0.60合计97.3757.3457.3437.211：0.59由上可见：（1）中心城区供给量主要集中在本区域，四季区域累计批准预售量占总量占总量比重超过57%；区域成交量波澜不惊，四个季度在13-15万平方米狭窄区域内波动，各季成交量占总量比重均在40%以下。（2）近四季度，区域累计供求比仅为1：0.59，是三个中心城区唯一一个累计供求比小于1的，且比值较低，说明区域供给大大超过需求，这会对区域后市产生较大影响。（3）从季度走势来看，区域供求比已从上年四季度1：0.26的低位回升至1：0.60，随着上年四季度超量供给被市场逐步消化，供求比逐步趋高。卢湾区季度均价及指数变化情况卢湾指数1094.611099.741117.921194.521222.191272.311383.33环比（+）1.930.471.656.852.324.108.73全市指数1050.371072.561084.711127.311147.151178.501221.77环比0.502.111.133.931.762.733.67（+）由上可见：（1）本区域均价前三季度在中心城区均线下方运行，并与中心城区一起缓慢上移；2002年三季度前三个季度积蓄的能量得到猛烈释放，季均价增幅高达25.5%，达7715元/平方米，创下了行政区域价的新高，本区均价一举冲破中心城区均价线，重回至中心城区均线上方。（2）与均价上涨相应，区域指数亦处于上行通道内，近三季度指数增幅加速度加快，几乎成几何级增加，2002年三季度指数季增幅达到了8.73%的高位。（3）近期区域均价和指数双双配合，增速同时加快，显示本区住宅市场良好的发展前景。后期区域均价和指数预计还会向上，但上升幅度将明显放缓。卢湾区主力单价范围及峰值变化情况季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3单价主力范围（元/平方米）4000-50004000-55004500-55004500-65005000-60005000-65005500-7500单价峰值（元/平方米）4500500050005000550055007000由上可见：（1）近四季度，区域主力成交单价震荡上行，价位整体得到提升；今年三季度主力已达到一个全新的高度，三季度主力上限升至7500元/平方米，与区域均价当季的快速上涨一致。（2）今年一、二季度还是主力的5000元/平方米在三季度时成交量急剧下猾，退出主力范围，且5000元/平方米以下成交比重也下降明显；与此相对，本区高价位成交量出现井喷现象，成交大幅增加。（3）在主力范围上移过程中，区域成交比重相对稳定，在68%-76%之间小幅波动，且主力间成交量分布较为均匀，显示主力价格整体上移亿得到市场的认同。（4）峰值由前三个季度的5000元/平方米过渡至5500元/平方米，今年三季度峰值随均价的大幅上扬，一举抬升7000元/平方米，且占据了较大的份额卢湾主力面积范围及峰值变化情况季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3面积主力范围（平方...