第1页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共10页金都华城策划报告前言随着金寨老城区和新城区房地产开发量进一加大，当地房地产市场竞争加剧，金都华城项目自开发至今历经几年时间，目前销售出现滞销趋势。敝司通过对现阶段金寨房地产市场的调查，结合本项目和竞争对手情况分析，旨在寻求突破项目目前滞销现状的方法，以期在年前实现多层住宅物业的全部销售。一、金寨房地产市场现状分析【总体概况】随着金寨经济的发展，老城区受地理条件的限制越来不适应现代城市发展的要求，江店新区的建社设将进一步拓展金寨城镇发展空间，也为当地的房地产开发提供的新的机遇。当前房地产开发呈现“江店新城区版块”与“梅山老城区版块”对峙之势。开发量：目前新老城区在建项目11个，在售项目7个，总开发量约80万㎡。开发形态：在建以多层为主，小高层、高层、别墅类为辅，新建设项目以商业、小高层、高层为主，别墅为辅；户型规划：大多以二室二厅，三室二厅为主，面积范围90-120㎡；住宅均价：1800元/㎡左右；付款方式：按揭首付30%、40%两种形式，一次性付款部分项目98或99折。【江店新城区板块开发概况】新区东方龙城、天易·凤凰城、世纪新城、金色时代佳园、金府花园等在建项目，规模相对老城区较大（8.6万-14万㎡），以多层为主，辅以少量小高层、别墅物业开发形态，重视自身配套建设（幼儿园、停车场、中央水景、智能化设施等），注重后期物业管理服务，项目整体品质较高，其中代表项目为东方龙城。第2页共10页第1页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共10页随着新区道路建设和配套的逐步完善，该区项目依托新的政务行政中心区位定位优势、未来发展潜力、凭借价格优势（均价1750元/㎡左右，30%首付）、规模品质优势、新型建筑材料运用以及组合促销优惠，在售项目均取得较好销售业绩。今年相继入世的金色时代佳园、金府花园，可售房源达1500户之多，区域竞争更加激烈。【梅山老城区版块开发概况】老城区经过多年的发展沉淀，人口聚集稠密，已拥有相对成熟的配套，但受地理环境的影响，可供开发的土地资源日趋稀缺，开发大多以老城区拆迁改造项目居多，开发成本相对较高。目前在建项目水岸春天、中川·翡翠城、红都花园、香江名座、外滩购物广场、金都华城等6个，总建筑面积约万㎡，在售项目4个（水岸春天、中川·翡翠城、红都花园、金都华城）。老城区以中川·翡翠城翡翠城为代表，一期基本售謦，均价达到1950元/㎡，今年新建项目香江名座、外滩购物广场将先后入市，加之其他项目后期入市跟进，其竞争激烈程度可想而知。老城区项目整体呈现以下特点：▲在建项目以多层为主、小高层、别墅为辅；▲新建项目以商业、小高层、高层为主；▲规模相对较小（1.5万—11万㎡），容积率高，；▲房价相对较高，均价1900元/㎡左右；▲项目自身配套不足，周边配套相对成熟；▲居住环境相对较好。【市场分析总结】◆开发量增大，拓宽消费者选择空间，市场已由卖方市场转变为买方市场；◆“两大版块”之间竞争进一步加剧，老城区以其环境和配套优势，新城区以其区位、价格、灵活的促销、未来发展潜力优势；◆总体房价上涨已突破当地消费承受能力；◆城区人口约10万人，当地消费市场容量有限，需要进一步不断拓展营销渠道；不断增加的开发量与当地市场容量和消费者承受能力之间的矛盾“两大版块”之间以及各区域内部争夺客源竞争呈现白日化状态第3页共10页第2页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共10页◆90-120㎡户型为当地主流消费；◆多层住宅与小高层、高层物业形态之间竞争加剧。二、项目现状分析【项目资料】总占地面积：25591㎡总建筑面积：40900㎡容积率：1.6绿化率：35%规划栋数：15栋规划总户数：322户商业：1837.19㎡车位：152个【销售现状】【住宅销售回顾】一期：总套数148套，未售房源3套，销售均价约1695元/㎡；二期：总套数64套，未售房源13套，销售均价约1902元/㎡；三期：总套数96套，未售房源90套，销售均价约1950元/㎡；住宅未售房源合计：106套√价格分析：从...
