第1页共35页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共35页郑州都心商圈某住宅项目市场研究实例项目背景：1、项目位置：项目地块位于郑州老城中心区域，大石桥立交北面，金水河东南，铭功路西南，沿河路与煤场北路结合处。2、地块现状：地块周边规整，地面建筑为仓库库房和几栋老式多层住宅楼，地块落差较小，前期工程量不大。但基地离铭功路还有50米左右的距离，没有一个较为宽敞的出入口，特别是电业公司大楼，矗立于大门口，极大地影响项目开发。项目地块东侧煤厂北路以东及以南区域的居民住宅，金水河对岸的城市建成区均属于旧城市区域，形象比较低档，整体表象非常破旧。3、都市商圈：地块在郑州金水区、二七区结合部位，周围环绕二七商圈和火车站商圈。处于城市主要商圈20分钟步行圈内，距金博大商城和火车站均步行在20分钟以内。属于比较典型的都心区域。整个区域各类配套较为齐全，商业等配套设施一应俱全。4、地块配套：目前地块所在区域属郑州市“老城区”，东南的西太康路与铭功路是形成有20余年历史的机电、五交化、电线电缆市场，企事业机构较少，居民主体是个体经商及外地在郑州的私营业主，这里居民的住宅条件及生活环境较差。一、郑州市房地产市场开发环境（一）、市场概况第2页共35页第1页共35页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共35页随着郑州市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化。在政府系列加快城市化进程政策的推动下，郑州市近几发展较为迅猛年房地产，市场投放强劲，消费者需求旺盛。2001年郑州楼市呈现快速发展的良好态势，营销策略异彩纷呈，市场管理日益规范。1、市场投放快速增长，金水区占一半之多从2001年市场投放情况来看，全年批准各类商品房预售项目139个，建筑面积267.36万平方米，分别较2000年增长51.0％和51.5％。其中：住宅241.5万平方米，占预售总量的90.3％，较2000年同期增长45.4％，非住宅25.85万平方米，占9.7％，较2000年同期增长150.2％。从分区域投放情况看，金水区投放量达158.04万平方米，占总投放量的59.1％，二七区为50.23万平方米，占18.8％，中原区32.02万平方米，占12.0％，管城区27.07万平方米，占总投放量的10.1％。2、成交价格温和上扬2001年多层住宅均价1796元/平方米，较2000年同期上涨了5.7％，高层住宅均价3195元/平方米，较2000年同期下降了18.0％，经济适用房均价1263元/平方米，与2000年同期持平，别墅均价3287元/平方米，较2000年同期略升了2.5％，办公用房3272元/平方米，较2000年同期上升了13.2％，商业用房6618元/第3页共35页第2页共35页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共35页平方米，较2000年同期上涨了31.4％。从各月价格变化走势看，2001年郑州市住宅全年均价为2099元/平方米，由年初的1915元/平方米，增长至年末的2153元/平方米，平均每月增长1.1％，非住宅全年均价为5624元/平方米，由岁首的3368元/平方米，迅速增长至岁末的7226元/平方米，平均月增幅为7.2％。整个房地产市场价格呈温和上扬之势。3、东部、北部优于西部、南部，金水区为置业首选郑州市房地产市场的区域性特征十分明显。从地理位置比较来看，西部与南部楼市的价格普遍较低，多层售价一般1700元/平方米左右，小高层和高层售价为2500元/平方米以下，其中西部的风和日丽、开元新城的多层均价仅为1500--1600元/平方米；而北部北环附近的楼价通常1800元/平方米（多层），北环以内售价一般都在2000元/平方米左右（多层）。市场上受“北移东扩”的影响更多的置业者愿意在城市的北部和东部购房。从行政区域来看，金水区是郑州市置业者首选的置业区域。金水区作为河南省的行政区，区域面积大，经济发展迅速，居民收入相对较高，加之地块因素使该区域内楼盘总量和规模较大，市场投放量占到全市总量59.1％，2001年有57％的客户选择金水区作为其居住投资的主要区域。4、高端市场容量不大，购买力有限郑州市售价超过3000元/平方米的高档楼盘不是太多，但是有第4页共35页第3页共35页编号：时间：2021年x月x日书山有路...
