房地产企业运营管理的底层逻辑及管理手段01地产运营管理的底层逻辑在说运营管理前，我们一定要有个认识，地产企业的运营管理想做好必须要有高于其他职能的思维，如果仅仅把自己看作是公司十几个职能部门之一，那运营工作是做不好的。地产运营管理的底层逻辑实际上是个闭环，如下图运营管控的逻辑是四步闭环工作方式第一步：根据公司未来3-5年的战略发展方向牵头制定战略规划及计划书第二步：根据公司战略目标分解到每年的目标，组织编制年度经营计划，统筹供、存、销、投、融等方面，形成切实可行的年度经营目标第三步：将经营目标分解到各职能、各分公司、各项目，并形成可以考核的责任书，跟每个人的考核挂钩，确保经营目标达成第四步：过程实时监控，通过决策体系、计划体系、风险控制体系、流程体系、标准化体系、考核体系等进行工作推进，并不断的完善以上管理体系，使之更好的匹配公司发展和工作推进02运营管理体系做好运营管理，相应的管理体系是必不可少的，如果把运营部门看做公司的大脑，那么管理体系就是大脑的组成部分1、计划及考核管理体系计划管理体系的目的是为了项目计划可控、各职能工作充分交圈1.1计划编制原则项目的计划是层层分解来的，由公司的战略规划推导出财务经营指标，分解到各项目，然后根据公司计划体系，分别将项目的里程碑节点计划、一级节点计划梳理出来，各职能结合里程碑节点计划及一级节点计划梳理出各自的工作计划，最终运营部将所有的计划结合形成项目的综合计划1.2里程碑节点计划里程碑节点是指为了更好地实现对项目全周期的过程管控，以确保总目标能够有效达成，而在项目全周期内，选择一些非常重要的阶段性过程，及其对应的输出成果，作为阶段性控制节点，此类节点通常会由一系列的子阶段或分项工作组成。由项目里程碑节点组成的计划，即为项目里程碑节点计划各公司在里程碑节点设置上会有所不同，主要是出于各公司不同的管理导向，但不论如何调整，有几个节点是各房企都格外重视的①完成规划方案设计时间②建设用地规划许可证获取③建设工程规划许可证获取④完成施工图设计时间⑤项目开工时间⑥基础完成时间（正负零以下）⑦预售许可证获取⑧开盘时间⑨项目竣工时间⑩交房时间1.3一级节点计划一级节点也是强控节点，是为了完成里程碑节点而必须完成的节点，对项目开发推进影响巨大，且为项目整体层面的控制节点例如为完成建筑工程施工许可证获取而必须完成的总承包单位确定，即为一级几点1.4二、三、四级节点计划除里程碑节点及一级节点外，各职能部门及项目为保证里程碑节点及一级节点完成或为保证本职能或项目工作顺利推进对应的工作节点1.5综合节点计划最简单的定义就是运营部门将以上所有的节点计划汇总，统筹起来，使之形成有机的，互相支持的可执行的工作计划，最终达到经营目标。其核心思想是将所有的计划交圈，并形成具体的任务包的方式标准化，明确责任部门及责任人。实现以项目运营为核心，各职能串联的目的。综合节点计划的特点有：时间长，贯穿项目开发始末范围广，与项目开发相关的职能都包含在内，且均紧紧围绕项目运营服务1.6计划动态监控光有计划是远远不够的，需要在项目开发过程中随时进行监控，随时进行纠偏，保障运营节点的顺利达成运营关键节点：找准关键路径；计划明确，逻辑分明运营节点评估：将工作落到实处，即时评估，与考核挂钩关键节点倒计时：每周进展通报，保证信息交圈，目标明确2、决策管理体系在项目开发过程中，有很多需要集体决策的事项，比如确定项目定位、确定项目开发细节、确定项目运营节点、确定方案等等，决策管理体系是为保证项目各阶段的决策需求，确定最佳的决策选择决策管理体系就是梳理项目开发过程中的关键节点对应的决策事项，形成专项会议，并对会议目的、会议决策成果标准、参与决策部门人员等进行明确如万科的运营十四项决策会机制①项目前置工作阶段：项目前置启动立项会、前置工作汇报会、项目决策会、项目交底会；②项目方案及策划阶段：项目经营计划会、产品解决方案决策会、综合计划策划会、实施方案整体决策会、采购策划会、综合计划会；③项目实施阶段：开盘前期准备会、定价...
