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天津环外综合体写字楼项目发展顾问最终报告呈交:天津津滨万宁有限公司2007年4月CBRichardEllis|Page2背景城市宏观分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议CBRichardEllis|Page3背景•世邦魏理仕接受天津津滨万宁有限公司的委托，于2007年2月开始，为天津环外综合体写字楼项目提供顾问服务工作。•此次顾问服务的目标是通过相关研究为项目提供适当的市场定位、适宜的发展内容组合、投资分析以及设计建议。•此次汇报的重点内容包括基础研究、市场研究和分析、项目发展机遇和项目市场定位等相关内容。CBRichardEllis|Page4报告摘要城市宏观分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议•地理概况•人口概况•经济概况•城市定位•基础设施条件•城市规划•区域发展前景CBRichardEllis|Page5城市宏观分析地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里。城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里。行政区划分包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域。天津市区滨海区近郊区远郊区天津市区图•背靠北京，面向渤海的优越地理位置•国内重要城市、国际港口城市、直辖市•背靠北京，面向渤海的优越地理位置•国内重要城市、国际港口城市、直辖市市区和平区，河东区，河西区，南开区，河北区和红桥区近郊区东丽区，西青区，津南区，北辰区，武清区和宝坻区远郊县宁河县，静海县，蓟县滨海区塘沽区，汉沽区和大港区•充足的经济发展空间•强劲的城市发展动力•充足的经济发展空间•强劲的城市发展动力地理概况CBRichardEllis|Page62000-2005年天津市区人口变化0255075100125和平区河东区河西区南开区河北区红桥区滨海区塘沽区TEDA万人0.0%5.0%10.0%15.0%2002年2005年人口增长率2005年底常住人口1043万人，户籍人口939.31万人，市区人口为384.57万人。整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入。天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显。《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出，2020年天津城镇化水平将达到90%。•人口分布向城区外围扩展,城市化进程加快,区域功能加强•人口分布向城区外围扩展,城市化进程加快,区域功能加强•人口郊区化，推动商务和商业设施的发展•城市进程的加快导致商业和商务区格局发生变化，为本项目提供了发展潜力•人口郊区化，推动商务和商业设施的发展•城市进程的加快导致商业和商务区格局发生变化，为本项目提供了发展潜力1.45倍2000-2005年天津人口变化0500100015002000200120022003200420052020万人02468千分之一常住人口户籍人口自然增长率实际增长率人口概况城市宏观分析资料来源：天津市统计网CBRichardEllis|Page7GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平。人均GDP突破5,000美元，达到中等收入国家平均水平。2006年前9个月固定资产投资达到1334.9亿元同，同比增长27%，固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。在国家诸多发展政策的利好因素的推动下，天津经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段2000-2006年天津GDP101002003004005002000200120022003200420052006十亿元048121620百分之一GDPGDP增长率-天津GDP增长率-全国2000-2006年9月天津固定资产投资0400800120016002000200120022003200420052006(1-9)亿元0%20%40%全社会固定资产投资额投资额增长率2000-2006年天津人均GDP比较0200004000060000800002000200120022003200420052006元天津北京上海•各项经济指标的表明，经济发展后劲充足。•经济的快速发展必将促使物业市场需求稳定快速增长•各项经济指标的表明，经济发展后劲充足。•经济的快速发展必将促使物业市场需求稳定快速增长经济概况城市宏观分析资料来源：天津市统计网CBRichardEllis|Page8截至2006年底，世界500强跨国公司...