房地产估价方法之一房地产估价方法之一市场比较法市场比较法•——其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产•——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产•——其前提：交易市场已经形成——比准价格•——房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法•公式：•待估房地产价格=比较案例房地产价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数•理论依据：替代原理•适用条件与对象•适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。•不适用的情况：•——没有房地产交易的地方•——在农村等房地产交易较少的地区•——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑•——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙•另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）•操作步骤•①搜集交易实例•②选取可比实例•③建立价格可比基础•④进行交易情况修正•⑤进行交易日期修正•⑥进行区域因素修正•⑦进行个别因素修正•⑧求出比准价格•下面将对各个步骤进行详细阐述。•途径•1、查阅政府资料•2、报刊租售信息•3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈•4、交易展示会•5、同行相互提供•6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解•搜集交易实例的内容•1、双方交易情况与交易目的•2、交易实例的房地产状况•3、成交价格•4、付款方式•5、成交日期•交易实例调查表•建立交易实例资料数据库•修正的一般步骤：•①确定修正比较或系数•②修正求得实例的正常价格•交易情况的修正公式：•可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格•若以正常交易价格为基准（100）对可比实例价格进行修正，•则：正常价格×交易情况修正系数=可比实例价格，可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格•操作步骤：•①依实例；•②选可比；•③建可比；•④交易修；•⑤日期修；•⑥区域修；•⑦个别修；•⑧求比准；•⑨算价格。•⑩完评估•综合修正计算注意：每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%，综合调整不得超过30%•修正视具体情况可采用:•——百分率法•——差额法•——回归分析法•综合计算比准价格方法•——简单算术平均法•例如：综合结果：(1080+1018+1100)/3=1089元/m2•——加权平均法•——位数法•——众数•估价对象是一块空地，总面积为459m2。估该宗土地于2000年10月1日的买卖价格。•共调查搜集了A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。•实例A的面积为166m2，成交单价120元/m2，交易日期2000年4月1日；•实例B的面积为374m2，成交单价102元/m2，交易日期2000年3月1日；•实例C的面积为300m2，成交单价83元/m2，交易日期1999年6月1日；•实例D的面积为457m2，成交单价94元/m2，交易日期1999年7月1日；•实例E的面积为76m2，成交单价145元/m2，交易日期2000年3月1日。•实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：实例B估计偏低2%，实例C估计偏低5%，实例D估计偏低3.5%。•据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。•个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低3%。•区位因数如下表•确定修正系数•（1）确定交易情况修正系数。•实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；•实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：实例B估计偏低2%，实例C估计偏低5%，实例D估计偏低3.5%。•各宗可比实例的交易情况修正系数如下：1001000100100实例A：981002100100实例B：951005100100实例C：5.961005.3100100实例D：1001000100100实例E：•（2）确定交易日期修正系数。•据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。各宗可比实例的交易日期修正系数如下：•（3）确定区域因素修正系数。•实例A...
