今日探讨的主要内容今日探讨的主要内容通过实例与诸位共同探讨以下五个问题：一产品定位及目标客户群的分析二交通、人流的组织三平面功能的合理性分析四立面性格的选定五智能、节能、环保、生态在方案中的体现联系方式：13901337826（一）目前写字楼产品有如下几类：·产业园区——高新技术产业园区文化创意产业园区创业园区（孵化器）·综合写字楼·公寓式办公（SOHO）·酒店式办公一产品定位及目标客户群的分析一产品定位及目标客户群的分析（二）写字楼的建设标准分类：·3A或5A——通讯自动化（CA）办公自动化（OA）建筑管理自动化（BA）火灾消防自动化（FA）建筑维护自动化（MA）·3A、5A只是对建筑自动化控制由几个方面的一种描述，实行3A、5A的最终目的是要创造一种更安全舒适高效的办公环境。一产品定位及目标客户群的分析一产品定位及目标客户群的分析（三）写字楼客户群的分类：a.从企业性质上分：·科研、生产型——高新技术企业、文化创意型企业·管理型——大中型企业·服务型——中小型企业、个体企业·营销型——中小型企业、个体企业b.从企业发展上分:·创业型·成长型·稳步发展型一产品定位及目标客户群的分析一产品定位及目标客户群的分析（四）产品与客户群关系：·产业园区——高新技术企业、文化创意企业、创业型企业（科研、生产型）·综合写字楼——大中型企业、成长型企业（管理、服务型）·公寓式办公（SOHO）——创业型企业、成长型企业、个体企业（服务、销售型）·酒店式办公——临时办公一产品定位及目标客户群的分析一产品定位及目标客户群的分析（五）产品定位涉及的因素：·经济——整体经济水平、开发商利益、客户群承受能力·环境——交通、自然环境、对环境的影响及环境对自身的影响·人文——建筑自身文化色彩与空间感受·街区文化——周边建筑情况、整体感染力一产品定位及目标客户群的分析一产品定位及目标客户群的分析（六）写字楼产品定位内容：·客户群——承受力、增值部分的5-10%，人均20万左右，2.5元/天·租售价格——8-12年回报，2.5元/天10年回报，9125元/平方米·建筑标准——土建、机电、装修标准（对价格的支撑）·提升价值手段——设计（功能、交通、停车、环境、采光、通风、节能、内部空间、外观）一产品定位及目标客户群的分析一产品定位及目标客户群的分析（七）实例：1.建外SOHO——SmallOffice&HomeOffice一产品定位及目标客户群的分析一产品定位及目标客户群的分析（七）实例：2.CBD国际大厦——综合写字楼一产品定位及目标客户群的分析一产品定位及目标客户群的分析（七）实例：3.天香园（生物科技孵化器）——园区性独栋办公一产品定位及目标客户群的分析一产品定位及目标客户群的分析（七）实例：3.天香园（生物科技孵化器）——园区性独栋办公一产品定位及目标客户群的分析一产品定位及目标客户群的分析（一）影响交通、人流组织的因素：·项目所处位置——上班交通形式·周边城市道路状况——规划条件·产品定位·功能配置二交通、人流组织二交通、人流组织（二）交通、人流组织的原则：·满足规划条件和法规要求——开口要求·便捷、顺畅——环路、避免交叉、便于管理·可识别性强，均好性强·适用性强，并预留发展的可能——不同的定位，不同的要求（停车位大小、车道宽度、坡度、停车数量等）二交通、人流组织二交通、人流组织（三）实例：1.望京中旅贸综合楼二交通、人流组织二交通、人流组织（三）实例：2.建外SOHO二交通、人流组织二交通、人流组织（三）实例：3.CBD国际大厦二交通、人流组织二交通、人流组织建外SOHOCBD国际大厦（三）实例：3.CBD国际大厦二交通、人流组织二交通、人流组织（三）实例：4.上海总部基地二交通、人流组织二交通、人流组织（三）实例：4.上海总部基地二交通、人流组织二交通、人流组织（三）实例：5.天香园二交通、人流组织二交通、人流组织（三）实例：5.天香园二交通、人流组织二交通、人流组织（三）实例：6.天鸿总部大楼二交通、人流组织二交通、人流组织（三）实例：6.天鸿总部大楼二交通、人流组织二交通、人流组织（一）影响平面布局的因素：·规划设计...
