泉州/聚鑫项目/运营简介上海德赞投资咨询有限责任公司1.项目概况2.合作要点3.财算介绍4.法律风险5.解决建议报告目录•泉州聚鑫电子通讯市场项目地理位置优越，商圈氛围成熟；•商场为产权分隔销售型单位，售前售中及售后未作经营权统一回收；•项目在开发销售阶段作为“通讯电子市场”定位；•商铺现已交付业主，沿街店面已投入运营中，主要业种为通讯类产品；•现商场无物业及商场管理团队进入；•业主对培植通讯市场缺乏共同认识，无法形成法律上有约束力的共识；一、项目概况二、德赞合作要点：德赞商业投资管理咨询公司，作为国内专业的商业地产投资运营管理机构，对于商业地产项目的合作运营，有以下重点前提：1、项目产权清晰明确，合作对象必须是产权人或取得产权人授权，拥有项目单位使用权者；2、合作项目若为多个产权人共有，或涉及多个产权人拥有之单位，任何单一产权人与德赞合作的基础必须是取得全体产权人与德赞确定管理关系并同意认可项目的商业规划及定位；3、不管合作方式如何，合作合同为不可撤销之合同，任何单一产权人违约，其行为不仅对德赞构成了利益损害亦对其他合作方产生损害（不限于其他产权人及经营商户），合同履约的违约成本为产权单位购买成本的30%，并以产权单位作为履约抵押物；聚鑫项目属于分隔产权的商场项目，所以德赞作为运营管理公司得以进入的前提是：一、首先必须与每一个单位产权人签署合作合同，且运营前提是签回不少于80%面积且不少于业主数量75%；二、必须与全体业主签署商场物业管理合同及商业设施管理合同（不管是否与德赞签署了合作合同），所有业主必须统一物业管理及商场管理，同意共同承担商场运营费用并遵守商场相关的管理规定；三、商场属于全体业主，同时，商场的运营状态也直接影响到商场经营商户的利益（前期投入）和消费者的权益保护（售后）以及商管公司的利益，所以为了保障商场能有序持续的经营，必须全体成员共同遵守合同的相关约定，在法律上及违约成本上德赞必然会提出较高要求，希望合作业主能理解；合作前提要点解释：1、计算面积：除去未销售之面积及已投入运营之面积；2、出租面积=建筑面积*0.6，实际上我们席位的平均租售面积比大约在0.5，我们提高的出租比，是为了提高回报率；3、全场平均出租面积租金定在120元/平方米，这是在参考泉州既有同业租金水平的同时，结合聚鑫项目本身特点利用九级制定价法测定出来的；4、所有运营费用的收取均按照实际出租面积收取，而不是按照建筑面积收取，这是符合泉州本地的租赁市场惯例的做法；三、项目四年财算介绍：项目四年财算介绍：6、按照此部分面积的平均售价计算：24500元/平米7、按照5%租售年回报率计算；8、管理团队不含物业部分（保安保洁假设外包）9、水电费及物管费用假设收支相抵，为代收代付项目，实际此部分由德赞自负盈亏；10、商场开办费用是由四年分摊，而未按照常规的五年分摊，这里为四年财算计划做个说明，我们是假设2011第四季度进入项目，这样将作业实际时间压缩在2011年度，所以在后面的财算中未将商场规划期及招商期导致的租金损失时间计入成本（财算是全48个月计算的）四、法律风险业主签回合作合同比例未达到具备开办商场的底线；涉及影响到整体商场规划及运营管理及共同成本分摊的部分业主不签署物管及商管合同；前期投入资金及专业团队，进入运营状态后部分业主违约，导致商场失控，运营成本无法收取，商场重新陷入停业状态，针对此违约情况的处理，即使得到约定赔偿，也无法弥补前期的投入，更无法令商场再行运营；即使成立业委会，也无法约束产权人个体的履约状态，法律上是第一优先物权的，虽然通过管理公司和业委会与每个个体签订的商场整体运营管理公约（或合同），个体的违约构成了对其他全体利益的损害，法律上成立，也不代表能执行，即使执行了，但其违约动作已经发生，对商场的伤害已经形成，商场都倒了，事后追究部分业主的违约，又于事何补呢？五、解决建议一、成立业主代表团队，有共同管理基金，处理相关对外事宜，前提是取得参与业主的书面授权书；二、与商管公司接洽，明确合作方式，并将合作意向合同分发予业主，协助...
