第二章房地产投资开发基本原理第二节房地产市场四象限模型由于房地产是一种耐用商品，其生产价格是在资产或资本市场中决定的。在这种市场上，拥有房地产资产的需求必须等于供给，因此住宅价格在很大程度上取决于希望拥有住宅的家庭数量和可以被人们拥有的住宅数量。一、房地产资产市场和房地产使用市场1.房地产资产市场在房地产使用市场或空间市场上（这里是指物业市场），需求来源于物业的使用者，这些使用者既可以是租客或业主，也可以是企业或家庭。租金：与物业所有权相联系的年度成本。一、房地产资产市场和房地产使用市场2.房地产使用市场把房地产市场划分为使用市场和投资市场，利用使用市场中的市场供给量和市场需求量之间的平衡、投资市场中的市场转让价格和开发成本之间的平衡，建立房地产市场四象限模型。二、房地产市场的划分及各内部因素之间的关系1、四象限模型（（11）房地产的交易实质上是房地产权益的）房地产的交易实质上是房地产权益的交易；交易；（（22）房地产市场是一个地区性市场；）房地产市场是一个地区性市场；（（33）房地产市场易于出现不均衡和垄断）房地产市场易于出现不均衡和垄断2、房地产市场的特性D——D——房地产市场需求量房地产市场需求量R——R——房地产市场租金（用租金表示的房地产房地产市场租金（用租金表示的房地产价格）价格）C——C——房地产市场开发量房地产市场开发量S——S——房地产市场供给量（存量房地产）房地产市场供给量（存量房地产）P——P——房地产市场转让价格房地产市场转让价格ff（（cc））————房地产市场开发成本房地产市场开发成本它们之间相互作用相互影响，从而决它们之间相互作用相互影响，从而决定了整个房地产市场的运作过程。定了整个房地产市场的运作过程。3、影响房地产市场运作的主要因素（1）房地产消费市场中，市场租金R与市场需求量D之间呈反方向变化，这种变化关系，同时也表明市场对房地产的需求量取决于房地产的市场租金（图2-6-a）。（2）在房地产消费市场中，市场供给量与市场开发量之间呈同方向变化（图2-6-b）。4、影响因素之间的关系（3）在房地产投资市场中，由于房地产的交易价格可表现为转让价格和租金两种方式，在其他条件不变的情况下，房地产的市场租金越高，其转让价格也会随之提高，两者呈现同方向变化（图2-6-c）。（4）在房地产投资市场中，随着对土地需求量的增加，开发成本通常是随着开发量的增加而增加的（图2-6-d）。供给量S图b房地产消费市场中的开发量与供给量转让价格P图c房地产投资市场中的转让价格与租金开发成本f(C)图d房地产投资市场中的开发量与成本需求量D图a房地产消费市场中的需求量与租金市场租金R市场租金R开发量C开发量C各个因素在资产市场和物业市场之间有两个结合处:1、物业市场上形成的租金水平是决定房地产资产需求的关键因素。2、两个市场在开发或者建设部分也有结合点。在解释四象限模型时。右侧的两个象限（第一和第四）代表空间使用的物业市场，左侧的两个象限（第二和第三）则是对资产市场上的房地产所有权进行研究。三.用四象限模型说明房地产资产市场和房地产使用市场ⅢⅡⅣⅠ资产市场：新项目的开发建设存量（平方米）资产市场：估价物业市场：确定租金租金（元）新开发建设量（平方米）物业市场：存量调整价格（元）P=f（C）P=R/iS=C/δ（ΔS=C-δS）D（R，经济状况）=S（一）第一象限有租金和存量两个坐标轴：1、非弹性需求时，那么曲线则会几乎变成一条完全垂直的直线；2、弹性需求时，则曲线就会变得更为水平。3、如果社会经济状况发生变化，则整个曲线就会移动。物业市场上的存量供给是由资产市场给定，因此，在图中，对于横轴上的某一数量的物业存量，向上画一条垂直直线与需求曲线相交，然后从交点在画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准。（二）第二象限代表了资产市场的第一部分，有租金和价格（每单位空间）两个坐标轴。以原点作为起点的这条射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金和价格的比值。该象限的目的是对于租金水平R利用资本化率i来确定房地产资产的价格P：P=R/i房地产资产的价格也可以...
