第二章房地产投资开发基本原理第一节现金流量与资金的时间价值在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。一、现金流量与现金流量图1.现金流量的概念在进行房地产投资分析时，可把所考察的对象视为一个系统，这个系统可以是一个建设项目、一个企业，也可以是一个地区、一个国家。而投入的资金、花费的成本、获取的收益，均可看成是以资金形式体现的该系统的资金流出或资金流入，这种在考察对象整个期间各时点t上实际发生的资金流出或资金流入称为现金流量。工程项目（1）现金流入（CI）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流入.即指投资方案在一定时期内所取得的收入。（2）现金流出（CO）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流出.即指投资方案在一定时期内支出的费用。（3）净现金流量（CI－CO）：同一时点上的现金流入减去现金流出之差。序号项目计算期合计123456…n11.11.21.322.12.22.32.42.534现金流入(CI)销售（营业）收入回收固定资产余值回收流动资产现金流出(CO)建设投资(不含建设期利息)流动资金经营成本销售税金及附加增值税净现金流量(CI－CO)累计净现金流量计算指标:财务净现值(ic=%):财务内部收益率:投资回收期:项目财务现金流量表序号项目名称建设经营期1234561现金流入002461134516.462691.229529.51.1销售收入002461134516.462691.229529.51.2其他现金流入0000002现金流出10924.5213103.437066.3119648.3525159.725323.45452.1建设投资10924.5213103.434139.3915255.417528.61734.032.2土地增值税00246.11345.164626.912295.2952.3销售税金及附加001533.2652150.3723905.6621839.68792.4所得税001147.551897.423098.54371454.44163净现金流-10924.5-13103.4-12455.3114868.0537531.4824206.054累计净现金流-10924.5-24027.9-36636.91-21768.8615762.6239968.675折现净现金流-10115.3-11234-9887.4310928.46125543.29515253.926累计折现净现金流-10257.6-21491.6-31379.03-20450.575092.72620346.6467税前净现金流-10924.5-13103.4-11307.7616765.4740630.0225660.498税前累计净现金流-11078.2-24181.6-35489.36-18723.8921906.1347566.629税前折现净现金流-10115.3-11234-8976.4612323.1227652.1116170.4610税前累计折现净现金流-10257.6-21491.6-30468.06-18144.949507.16625677.63评价指标税前税后财务净现值25677.6320346.646财务内部收益率30.98%22.63%一种反映各时点上现金流量大小的图。一种反映各时点上现金流量大小的图。现金流量图是用以反映投资项目在一定时期现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。入、流出与相应时间的对应关系。012345610000元/年15000元时间(年)30000元2.现金流量图在现金流量图中：在现金流量图中：⑴⑴水平线水平线表示时间坐标表示时间坐标,,时间的推移从左到右。时间的推移从左到右。第一年初规定为“0”，本期末与下期初重合。比如“2”表示第二年年末,第三年年初。⑵⑵垂直箭头线垂直箭头线表示现金流量多少表示现金流量多少,,箭头向上表示箭头向上表示现金流入现金流入,,箭头向下表示现金流出。箭头向下表示现金流出。很显然,是今天的今天的$10,000$10,000.你已经承认了资金的时间价值资金的时间价值!!1、概念：资金时间价值是指资金在周转使用中随着时间的推移而发生的增值，其价值增量与时间长短成正比。对于你将选择哪一个呢？55年后的年后的$10,000$10,000今天的今天的$10,000$10,000二、资金时间价值（1）投资利用率：单位投资所能取得的利润（2）通货膨胀率：对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿（3）风险因素：对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。2、影响资金时间价值的因素11、单利、单利只就借（贷）的原始金额或本金支付利息。单利计息是指在计算利息时，仅计算本金（P）的利息，而本金产生的利息不再...
