土地增值税李国骏•一、不含增值税收入•二、扣除项目•1、地价款•2、房开成本3、房开费用4、加计扣除•5、税金准予扣除项目合计金额三、增值额与增值率•四、税率及速扣•五、应缴土地增值税房开企业新建房•一、应税收入额的确定营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。•收入-(收入-地价款)÷1+11%×11%•适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;•适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。•注意销售比例二、扣除项目1.取得土地使用权所支付的金额(包括契税)2.房开成本:包括6项:土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用(闲着土地费、未取得发票质保金禁扣)3.房开费用:销售、管理、财务。此项按标准扣除:对财务有证明不超标、不超上浮利息,可以据实扣除。其余则按“地价款+房开成本的5%”如无证明、不能分摊利息则利息不能扣,房开费用按①+②的10%扣加息罚息禁扣4.税金:城建税、教育费附加5.其他:加计扣除20%【提示1】房开成本中“建筑安装工程费”:营改增后,土地增值税纳税人接受建安服务取得增值税发票,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。【提示2】开发费用——取决于“利息支出”(1)单独扣除:利息加5%(2)不单独扣除:开发费用=(地价+开发成本)×10%以内【提示3】营改增后,房开实缴城建税、教附,能按项目准确计算,允许据实扣除。不能按项目准确计算,按该项目预缴增值税时实缴的城建税、附扣除。【提示4】县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用:(1)作为计税收入的,可从扣除项目扣除,但不得作为加计20%扣除的基数;(2)房价之外单独收取,不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。存量项目1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用,支付的评估费用允许扣除。3.转让环节缴纳的税金(城建税及教育费附件、印花税、契税)(1)凡不能评估、能供购房发票:评估价格可按发票金额从购买年至转让年每年加计5%计算扣除。评估价格=发票金额×(1+5%×年数)(2)“年数”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止。(3)购房的契税准予扣除,但不作加计5%的基数。•石家庄市某房地产开发公司为一般纳税人,2017年开发一个高层住宅楼,当年有关经营情况如下:(1)该住宅楼销售90%,取得销售收入6300万元,并签订了销售合同。剩余10%以每年100万元对外进行出租,租期一年,租金一次性收取,并签订了租赁合同。(2)签订土地使用权购买合同,支付与该项目相关的土地使用权价款900万元,相关税费39万元。(3)发生土地拆迁补偿费400万元,前期工程费200万元,支付工程价款1000万元,基础设施及公共配套设施费250万元,开发间接费用50万元。(4)发生销售费用300万元,财务费用60万元,管理费用80万元。(5)该房地产开发公司不能按转让房地产项目计算分摊利息,当地政府规定的开发费用扣除比例为9%。(已知:以上收入均为含增值税收入,房地产开发公司按照一般计税方法征税。本题不考虑地方教育费附加)要求:根据上述资料,回答下列问题:•75.计算土地增值税时准予扣除的税金()万元。•76.计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权支付的金额()万元。•77.计算土地增值税时准予扣除项目的合计金额()万元。•78.计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税()万元。•75.计算土地增值税时准予扣除的税金()万元。A.53.13B.53.51C.62.43D.54.41•『答案解析』•(1)准予扣除的税金=(6300-900×90%)÷(1+11%)×11%×(7%+3%)=54.41(万元)『点评』本题考查计算土地增值税时准予扣除的税金,难度不大。此处有三个易错点:①住宅楼对外出租,不属于土地增值税征税范围,不征收土地增值税。②要坚持配比原则,比如住宅楼销售90...